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土地使用权_航天电子:关联交易涉及的土地使用权及房产的评估报告

原标题::关联交易涉及的土地使用权及房产的评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制

中国航天时代电子有限公司

拟转让部分固定资产和土地使用权项目

资产评估报告

中企华评报字(2019)第3662号

(共一册,第一册)

北京中企华资产评估有限责任公司

二〇一九年五月三十日

目 录

声 明 ............................................... 1

资产评估报告摘要 ..................................... 2

资产评估报告正文 ..................................... 4

一、 委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 .... 4

二、 评估目的 ....................................................................................................................... 5

三、 评估对象和评估范围 ................................................................................................... 5

四、 价值类型 ....................................................................................................................... 6

五、 评估基准日 ................................................................................................................... 7

六、 评估依据 ....................................................................................................................... 7

七、 评估方法 ..................................................................................................................... 10

八、 评估程序实施过程和情况 ......................................................................................... 14

九、 评估假设 ..................................................................................................................... 16

十、 评估结论 ..................................................................................................................... 17

十一、 特别事项说明 ............................................................................................................. 17

十二、 资产评估报告使用限制说明 ..................................................................................... 18

十三、 资产评估报告日 ......................................................................................................... 19

资产评估报告附件 .................................... 20

声 明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国

资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法

规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人

或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本

资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。

本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资

产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使

用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人

应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价

格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

三、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和

资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评

估报告依法承担责任。

四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经

其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当

事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

五、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评

估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预

期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。

六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所

涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属

状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进

行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及

其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评

估报告特别事项说明和使用限制。

七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果

受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当

充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其

对评估结论的影响。

资产评估报告摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的

详细情况并正确理解和使用评估结论,应当阅读资产评估报告

正文。

正文。

中国航天时代电子有限公司:

北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,按照法

律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原

则,采用成本法,按照必要的评估程序,对中国航天时代电子有限

公司拟转让的部分固定资产和土地使用权在2018年8月31日的市场

价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下:

评估目的:根据《中国集团有限公司第九研究院文件

院长办公会议纪要》(院办[2019]176号),中国航天时代电子有限公司

拟转让部分固定资产和土地使用权,需对所涉及的拟转让的资产进

行评估,为委托人提供价值参考。

评估对象:中国航天时代电子有限公司拟转让的部分固定资产

和土地使用权。

评估范围:中国航天时代电子有限公司拟转让的部分固定资产

和土地使用权,具体包括房屋建(构)筑物和土地使用权。

评估基准日:2018年8月31日

价值类型:市场价值

评估方法:本次评估选用成本法对房屋建(构)筑物进行评估;选

用市场法和基准地价修正法对土地使用权进行评估。

评估结论:评估基准日,委托评估的资产账面价值为1,865.11万

元,评估价值为2,144.50万元,评估增值279.39万元,增值率

14.98%。

本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值

参考,评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。

资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、

限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情况

并正确理解和使用评估结论,应当阅读资产评估报告正文。

中国航天时代电子有限公司拟

转让部分固定资产和土地使用权项目

资产评估报告正文

中国航天时代电子有限公司:

北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,按照法

律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原

则,采用成本法,按照必要的评估程序,对中国航天时代电子有限

公司拟转让部分固定资产和土地使用权事宜涉及的拟转让的资产在

2018年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如

下:

一、 委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资

产评估报告使用人

本次评估的委托人及产权持有单位均为中国航天时代电子有限

公司,资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括国资

监管部门等根据国家法律、法规规定有权使用该评估报告的单位及个

人。

(一)委托人暨产权持有单位简介

企业名称:中国航天时代电子有限公司(以下简称:“时代电子公

司”)

法定住所:北京市海淀区永丰产业基地永捷北路3号

经营场所:北京市海淀区永丰产业基地永捷北路3号

法定代表人:任德民

注册资本:261,742.805223万元人民币

企业性质:有限责任公司(法人独资)

主要经营范围:通讯设备、精密电位机、测控设备、数据传输设

备、电子仪器仪表及其他电子工程设备的设计、生产、销售;计算机、

惯性平台系统、捷联惯性系统、信号调节器、导航仪及其他电子系统

的设计、生产、销售;集成电路、电连接器、继电器、传感器、印制

板、微波器件、电缆网及其他电子元器件产品的生产、销售;上述相

关产品的检测与失效分析及技术转让、技术咨询服务;与上述产品相

关的非标准设备及工业、家用电器的生产、销售;房屋租赁。(企业

依法自主选择经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目,经相

关部门批准后依批准的内容开展经营活动;不得从事本市产业政策禁

止和限制类项目的经营活动。)

(二)委托人和产权持有单位之间的关系

委托人与产权持有单位均为中国航天时代电子有限公司。

(三)本评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报

告使用人使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。

二、 评估目的

中国航天时代电子有限公司拟转让部分固定资产和土地使用权,

需对所涉及的拟转让的资产进行评估,为委托人提供价值参考。

集团有限公司第九研究院就此事项,于2019年4月15

日下发了《中国 集团有限公司第九研究院文件 院长办公会

议纪要》(院办[2019]176号)。

三、 评估对象和评估范围

(一) 评估对象

评估对象是中国航天时代电子有限公司拟转让的部分固定资产

和土地使用权。

(二) 评估范围

评估范围是产权持有单位申报评估的固定资产和土地使用权。评

估基准日,评估范围内的资产包括房屋建(构)筑物和无形资产-土地使

用权等,总资产账面价值为1,865.11万元。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范

围一致。评估基准日,评估范围内的资产账面价值未经审计。

评估范围内主要资产的情况如下:

1.房屋建(构)筑物

纳入评估范围的房屋构筑物为中国航天时代电子有限公司的运

动楼、公寓、联廊、办公楼,项目地址位于湖北省武汉市武汉经济技

术开发区22MB地块。主要的房屋建(构)筑物的情况如下:

办公楼建筑面积3,501.08平方米,檐高14米,共4层,于2006

年12月建成。建筑结构为混合结构,外墙涂料,水泥现浇屋顶,塑

钢窗,一楼平开电动玻璃大门,地面贴瓷砖,内墙为涂料,石膏板吊

顶。内楼梯地面贴瓷砖,不锈钢栏栅扶手。办公楼二楼至四楼结构相

同,办公房间为木门(少部分为防盗门),走廊及房间内地面贴复合地

板,石膏板吊顶,内墙为涂料,卫生间地面及四围墙面贴瓷砖,天花

为涂料。普通照明及给排水设施,维护保养良好。

公寓建筑面积2,585.45平方米,檐高17.5米,共5层,于2006

年12月建成。建筑结构为砖混,为职工住宿用房,各层住房均为二

室一卫带阳台套间结构,公寓楼梯处首间为公共洗衣间。内楼梯地面

贴瓷砖,铁栏栅围护、木质扶手。外墙涂料,水泥现浇屋顶,塑钢窗。

地面贴瓷砖,木门,房间内墙面及天花为涂料。普通照明及给排水设

施,维护保养良好。

2.无形资产-土地使用权

企业申报的纳入评估范围的无形资产为土地使用权,该宗土地使

用权的情况如下:

土地权证编号

宗地

名称

土地位置

是否

空地

取得日期

用地

性质

他项

权利

土地

用途

准用

年限

开发

程度

面积(m2)

鄂(2018)武汉市

经开不动产第

0024500号

厂区

用地

武汉经济技

术开发区

22MB地块

1999/12/31

出让

工业

50

五通

一平

11,411.19

四、 价值类型

根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素,确定

评估对象的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何

强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计

数额。

五、 评估基准日

评估基准日是2018年8月31日。

确定该评估基准日主要考虑资产评估是对某一时点的资产提供

价值参考,本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,准确划

定评估范围,准确高效地清查核实资产,合理选取评估作价依据的原

则,选择与资产交割日较接近的日期作为评估基准日。本次评估基准

日由委托人确定,并在资产评估委托合同中作了相应约定。

六、 评估依据

(一) 经济行为依据

《中国集团有限公司第九研究院文件 院长办公会议纪

要》(院办[2019]176号)。

(二) 法律法规依据

1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和

国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);

2.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人

民代表大会常务委员会第六次会议通过修正);

3.《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令

第86号);

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年08月27日第十

一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正);

5.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国

人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);

6.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届

全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正);

7.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一

届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);

8.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号,国务

院令第588号修订);

9.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号);

10.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管

理委员会令第12号);

11.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国

资委产权[2006]274号);

12.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国

资产权[2009]941号);

13.《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013]64

号);

14.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委财政部令

第32号);

15.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)、《财政部

关于修改的决定》(财政部令第76号);

16.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(

国务院令第691

号);

17.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32

号);

18.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年12月7

日国务院令第645号第三次修订)。

(三) 评估准则依据

1.《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);

2.《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号);

3.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协[2017]33

号);

4.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号);

5.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协[2018]35号);

6.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协[2018]36号);

7.《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协[2018]37号);

8.《资产评估执业准则——不动产》(中评协[2017]38号);

9.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号);

10.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);

11.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号)。

(四) 权属依据

1.国有资产产权登记证;

2.不动产权证书;

3.其他有关产权证明。

(五) 取价依据

1.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率;

2.《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省安装工

程消耗量定额及单位估价表》、《湖北省土石方工程消耗量定额及统一

基价表》(鄂建文[2013]66号文)、《湖北省建筑工程费用定额》(鄂建文

[2013]66号文);

3.湖北省住房和厅《关于发布的通知》(鄂建文[2016]24号);

4.《湖北工程造价管理》(2018年第2期(双月刊));

5.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料;

6.《国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费

行为等有关问题的通知》(发改价格[2011]534号);

7.与此次资产评估有关的其他资料。

(六) 其他参考依据

1.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);

2.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014);

3.《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);

4.《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第678号);

5.产权持有单位提供的资产清单和评估申报表;

6.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。

七、 评估方法

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条

件,以及三种评估基本方法的适用条件,本次评估选用成本法对房

屋建(构)筑物进行评估;选用市场法和基准地价修正法对土地使用

权进行评估。评估方法选择理由如下:

房屋建筑物采用成本法评估的选择理由如下:

收益法:委估房屋建(构)筑物为企业自用,未对外进行出租产

生其他收益,故不适宜选用收益法进行评估;

成本法:委估房屋建(构)筑物主要为企业自建,委估房屋建(构)

筑物可独立进行重新开发建设,且可收集到资产的基础资料,因此

可采用成本法进行评估;

市场法:由于难以找到与委估房屋建(构)筑物可比的市场交易

案例,故本次不宜采用市场法进行评估。

根据上述分析,故本次选用成本法对评估范围内的房屋建(构)

筑物进行评估。

综合上述因素,本次对房屋建筑物采用成本法进行评估。

土地使用权选用市场法和基准地价修正法评估的选择理由如下:

根据《资产评估执业准则-不动产》,土地通行的估价方法有市

场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基

准地价修正法等衍生方法。估价方法的选择按照《资产评估执业准则

-不动产》的规定,根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具

体特点及估价目的,选择适当的估价方法。此次评估我们主要从以

下几个方面考虑:

市场法:待估宗地所在区域可以找到与待估宗地相类似的、近

期已经发生交易的市场交易案例,可采用市场法评估;

成本法:本次评估的土地使用权没有详细的实物量,所在区域

近年来随着配套及交通设施逐渐完善,该区域综合地价有所波动,

征地成本统计资料较难反映该土地的现实价值,因此不宜选用成本

法进行评估;

收益法:由于委估房屋和土地使用权为企业自用,无法将企业

所获得的收益分摊到土地使用权中,因此,不宜采用收益法进行评

估。

基准地价修正法:由于委估宗地位于武汉市公布的基准地价范

围内,且具有详细的修正体系,因此,可采用基准地价修正法进行

评估;

假设开发法:委估宗地内均已修建了办公楼、公寓等,已有明

确的建(构)筑物,因此不宜采用假设开发法。

综上所述,本次评估采用市场法和基准地价修正法对待估宗地

进行评估。

各项资产的具体评估方法介绍如下:

(一)房屋建(构)筑物

根据各类房屋建(构)筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况

等相关条件,采用成本法评估,成本法计算公式如下:

评估值=重置成本×综合成新率

1.重置成本的确定

房屋建(构)筑物的重置成本一般包括:建安综合造价、前期及其

他费用、资金成本及可抵扣增值税。房屋建(构)筑物重置成本计算公

式如下:

重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣的

增值税

(1)建安综合造价

①对于房屋建(构)筑物采用预(决)算调整法确定其建安综合造

价,即以待估建(构)筑物竣工图及相关资料和审核后结算工程量,按

现行工程预算定额、综合费率,分别计算得出基准日时的建安工程

税前造价及含税建安工程造价。

②对于一般性建(构)筑物,按其结构类型跨度、层高、装修水平

等影响建筑造价的因素分类确定其基准单方造价,该单方造价反映

了该类型建(构)筑物在评估基准日及所在地区正常的施工水平、施工

质量和一般装修标准下的造价情况。在此基础上根据建(构)筑物的特

点(如不同的层高、跨度、特殊装修、施工困难程度等)和现场勘查情

况,对单方造价进行相应的调整,从而确定建安工程税前造价及含

税建安工程造价。

(2)前期及其他费用

建设工程前期及其他费用按照委估房屋建(构)筑物的工程建设投

资额,参照行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其

他费用名称、计费基础、计费标准、计费依据如下表:

费用名称

计算公式

费率(%、

元/㎡)

不含税费率

(%、元/㎡)

依据

勘察设计费

建筑工程费×费率

3.3

3.11

国家计委、建设部计价格[2002]10号

建设工程监理费

建筑工程费×费率

2.6

2.45

发改价格[2007]670号

招标代理服务费

建筑工程费×费率

0.45

0.43

发改价格[2011]534号

建设单位管理费

建筑工程费×费率

1.67

1.67

财政部财建[2016]504号

前期工程费

1

可行性研究费

建筑工程费×费率

0

0

计价格[1999]1283号

2

环境影响评价费

建筑工程费×费率

0.1

0.18

计价格[2002]125号

白蚁防治费

建筑面积×费率

1.4

1.4

鄂价房服[2016]99号

城市基础设施配套费

建筑面积×费率

120

120

鄂价工服[2016]14号

(3)资金成本

资金成本按委估房屋的合理建设工期,参照评估基准日中国人民

银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率,以建安综合造价、前

期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。

资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款

基准利率×1/2

(4)可抵扣增值税

根据相关文件规定,对于符合增值税抵扣条件的房屋类资产,

计算出可抵扣的增值税。

2.成新率的确定

对于大型、价值高、重要的建(构)筑物,依据其经济寿命年限、

已使用年限,通过对其进行现场勘查,对结构、装饰、附属设备等

各部分的实际使用状况作出判断,综合确定其尚可使用年限,然后

按以下公式确定其综合成新率。

综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

3.评估值的确定

评估值=重置成本×综合成新率

(二)土地使用权

根据《资产评估执业准则-不动产》,土地通行的估价方法有市

场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基

准地价修正法等衍生方法。估价方法的选择按照《资产评估执业准则

-不动产》的规定,根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具

体特点及估价目的,选择适当的估价方法。此次评估我们主要从以

下几个方面考虑:

市场法:待估宗地所在区域可以找到与待估宗地相类似的、近

期已经发生交易的市场交易案例,可采用市场法评估;

成本法:本次评估的土地使用权没有详细的实物量,所在区域

近年来随着配套及交通设施逐渐完善,该区域综合地价有所波动,

征地成本统计资料较难反映该土地的现实价值,因此不宜选用成本

法进行评估;

收益法:由于委估房屋和土地使用权为企业自用,无法将企业所

获得的收益分摊到土地使用权中,因此,不宜采用收益法进行评估。

基准地价修正法:由于委估宗地位于武汉市公布的基准地价范

围内,且具有详细的修正体系,因此,可采用基准地价修正法进行

评估;

假设开发法:委估宗地内均已修建了办公楼、公寓等,已有明

确的建(构)筑物,因此不宜采用假设开发法。

综上所述,本次评估采用市场法和基准地价修正法对待估宗地

进行评估。

1.市场法

市场法的基本原理是,根据替代原则,将估价对象与在估价时

点近期有过交易的类似土地进行比较,对这些类似土地的已知价格

作出适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。市场

法其计算公式为:

估价对象土地价格=可比实例价格×(估价对象交易情况指数/比

较案例交易情况指数)×(估价对象交易日期土地价格指数/比较案例交

易日期土地价格指数)×(估价对象区域因素条件指数/比较案例区域因

素条件指数)×(估价对象个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条

件指数)。

2.基准地价修正法

基准地价系数修正法是指在求取一宗待估宗地价格时,根据当

地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类

用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别

条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定

修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。其基

本公式如下:

Pi=P×(1±K)×ΠS

式中:Pi—估价对象地价

P—估价对象所在区域的基准地价

K—地价区位影响因素总修正值

ΠS—估价对象个别因素修正系数的乘积

..

.

niiKK1

其中:

Ki—第i个区位因素修正值

八、 评估程序实施过程和情况

评估人员于2018年8月30日至2019年5月30日对评估对象涉

及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下:

(一) 接受委托

2018年8月30日,我公司与委托人就评估目的、评估对象和评

估范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等

达成一致,并与委托人协商拟定了相应的评估计划。

(二) 前期准备

1.拟定评估计划

2.组建评估团队

3.实施项目培训

(1)对产权持有单位人员培训

为使产权持有单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估

材料的填报工作,确保资产评估申报材料的质量,我公司准备了企业

培训材料,对产权持有单位相关人员进行了培训,并派专人对资产评

估材料填报中碰到的问题进行解答。

(2)对评估人员培训

为了保证评估项目的质量和提高工作效率,贯彻落实拟定的资产

评估方案,我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估

对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。

(三) 现场调查

评估人员于2018年9月13日至2018年9月14日对评估对象涉

及的资产进行了必要的清查核实。

1.指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料

评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产

清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、

资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报,同时收集

准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的

文件资料等。

2.初步审查和完善产权持有单位填报的资产评估明细表

评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详

细状况,然后仔细审查各类“资产评估明细表”,检查有无填项不全、

错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查

“资产评估明细表”有无漏项等,同时反馈给产权持有单位对“资产评估

明细表”进行完善。

3.现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在产

权持有单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各

项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同

的勘查方法。

4.补充、修改和完善资产评估明细表

评估人员根据现场实地勘查结果,并和产权持有单位相关人员充

分沟通,进一步完善“资产评估明细表”,以做到:账、表、实相符。

5.查验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物和土地使用权等资产的

产权证明文件资料进行查验。

(四) 资料收集

评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直

接从市场等渠道独立获取的资料,从委托人等相关当事方获取的资

料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料,并

对收集的评估资料进行了必要的分析、归纳和整理,形成评定估算的

依据。

(五) 评定估算

评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取

相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项

目负责人对各类资产的初步评估结论进行汇总,撰写并形成初步资产

评估报告。

(六) 内部审核

根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成初步

资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后,

与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内

容进行沟通,根据反馈意见进行合理修改后出具并提交正式资产评估

报告。

九、 评估假设

本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下:

1.假设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重大

变化;

2.假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域

发展政策无重大变化;

3.除已知的税率调整事项外,假设评估基准日后有关的利率、汇

率、赋税基准及税率、政策性征收费用等无重大变化;

4.假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响;

5.假设评估范围内资产按原用途原地继续使用。

本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成

立,当上述假设条件发生较大变化时,资产评估师及本评估机构将不

承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

十、 评估结论

根据以上评估工作得出评估结论如下:

中国航天时代电子有限公司评估基准日评估范围内的资产账面

价值为1,865.11万元,评估价值为2,144.50万元,评估增值279.39万

元,增值率14.98%。

具体评估结果详见下列评估结果汇总表:

资产评估结果汇总表

评估基准日:2018年8月31日 金额单位:人民币万元

项目

账面价值

评估价值

增减值

增值率%

A

B

C=B-A

D=C/A×100

房屋类资产

1

1,397.98

1,325.18

-72.80

-5.21

土地使用权

2

467.13

819.32

352.19

75.39

合计

3

1,865.11

2,144.50

279.39

14.98

十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执

业水平和专业能力所能评定估算的有关事项:

(一)本资产评估报告中,所有以万元为金额单位的表格或者文字

表述,如存在总计数与各分项数值之和出现尾差,均为四舍五入原

因造成;

(二)本次评估结果为不含增值税价;

(三)评估基准日,本次纳入评估范围内的资产账面值未经审计;

(四)根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关

政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)规定,

自2019年4月1日起,纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货

物,原税率为16%和10%的,分别调整为13%和9%,本次评估的基准

日为2018年8月31日,故本次评估成本法涉及增值税的按基准日执

行税率计算。

(五)根据《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》,被评

估企业和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料,并对所提

供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任;

资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露,不

代表对评估对象的权属提供任何保证,对评估对象法律权属进行确

认或发表意见超出资产评估师执业范围;

资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影

响。

十二、资产评估报告使用限制说明

(一)本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用

途;

(二)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使

用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何

机构和个人不能成为资产评估报告的使用人;

(三)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规

规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评

估机构及其资产评估师不承担责任;

(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等

同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可

实现价格的保证;

(五)本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披

露于公开媒体,需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相

关当事方另有约定的除外;

(六)本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章并经国有

资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用;

(七)本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产评估报告中描述

的经济行为有效,评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。

十三、资产评估报告日

本资产评估报告日为2019年5月30日。

法定代表人:权忠光

资产评估师:袁静 资产评估师:李超鹏

北京中企华资产评估有限责任公司

二〇一九年五月三十日

资产评估报告附件

附件一、与评估目的相对应的经济行为文件;

附件二、委托人和产权持有单位营业执照;

附件三、委托人和产权持有单位产权登记证;

附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料;

附件五、委托人和其他相关当事人的承诺函;

附件六、签名资产评估师的承诺函;

附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书

复印件;

附件八、北京中企华资产评估有限责任公司证券期货相关业务

评估资格证书复印件;

附件九、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印

件;

附件十、资产评估师职业资格证书登记卡复印件;

附件十一、资产评估委托合同。

资产评估师承诺函

中国航天时代电子有限公司:

受你单位的委托,我们对你单位拟转让部分固定资产和土地使用

权行为所涉及的拟转让的资产组合,以2018年8月31日为基准日进

行了评估,形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的

前提下,我们承诺如下:

一、具备相应的职业资格;

二、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致;

三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实;

四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法;

五、充分考虑了影响评估价值的因素;

六、评估结论合理;

七、评估工作未受到非法干预并独立进行。

资产评估师:袁静

资产评估师:李超鹏

2019年5月30日



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