个人简介
毛利娟，山西弘韬律师事务所专职律师，擅长金融借款、民间借贷、房屋买卖、租赁等民商事合同纠纷。
执业格言:无论在什么位置都要成为不可替代的人。
随着限购令等种种原因的出现，借名买房的现象屡见不鲜。因此产生纠纷、诉诸法院的情况也是比比皆是。借名人该如何做，才能在借名买房发生纠纷时，最大限度地维护自己的权利？11月3日，山西晚报记者采访了山西弘韬律师事务所专职律师毛利娟。
借儿子名字买房后 儿子意外早亡
1991年11月13日，王父以王某的名义向开发商购买位于某小区的房屋一套。1992年11月25日，王某取得上述房屋的产权证。2013年3月27日，王某死亡。王某死后，王妻与王子继承王某上述房屋，关于王父借名买房的事实王妻却不认账，致使王父无法将上述房屋进行过户。2017年7月26日，王父一纸诉状将王妻、王子告上了法庭。法庭上，王妻依然否认王父借名买房的事实。
该案审理中，王父提交了多份证据。首先，王父提供了王某亲自书写的《证明》一份，该证明记载“1991年11月王父在×交易所购买×号楼×、×单元房屋一套，以我的名誉办理手续，特此证明”，用于证明涉案房屋系王父借王某之名义购买。同时，王父提交银行支付凭证，证明是其足额交纳了涉案房屋的全部购房款。王父还提交了涉案房屋的房屋租赁合同，证明涉案房屋由王父实际占有和收益。提交了电视、网络、水、电办理和缴费凭证一组，证明王父系涉案房屋使用费用交纳人。最后，王父还提供了王某名下涉案房屋的产权证原件，证明其系房屋的实际产权人。
最终，因为王父提供了足够的证据，证明了自己的主张。法院判决王妻、王子配合王父进行房屋过户登记。
借名买房 存在多重法律风险
借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。在借名买房关系中，出名人为名义上的房屋所有权人，但该房屋的占有、使用、处分、收益实际上均由借名人自行为之。
现实生活中，造成借名买房的原因很多。最常见的原因，是为了规避法律政策。购买房产需要一定的资格时，没有资格购买的借名人出资购买而登记在具有购买资格的出名人名下。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件，但是又想买这样的房屋，就可能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。
第二，借用他人资格享受某种购房优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。借名人没有资格办这种贷款的时候，便以别人的名义办理公积金贷款。
第三，为了简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等等情况。
在实践中，借名买房通常会面临很多法律风险。
第一，如果出名人反悔，借名人若不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;
第二，如果出名人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;
第三，如果出名人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;
第四，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。
第五，应当注意，规避限购政策的借名买房协议或被认定为无效。不过，即使协议无效时，留存好下文说明的相关证据，也不致自己的权利遭受巨大的损失，最起码可以要回自己支付的钱款。
借名购房 如何维护自己的权利
“借名买房”过程中，出名人反悔，不履行与借名人达成的借名买房协议，不配合过户亦不退还购房款的情况时有发生。很多当事人在“借名买房”过程中不注意签订书面协议，留存相关证据。等到发生纠纷诉诸法院时，他们也往往因为举证不能而无法维护自己的权益。
那么，在“借名买房”过程中，借名人要怎么做，才能最大限度保障自己的权利？
第一，借名人应当与出名人签订书面借名协议以证明存在借名买房的合意。
第二，借名人应当将购房款支付的相关证据进行妥善保管以证明自己是房屋的实际出资人。相关证据包括：账单、存折、取款回单、发票等。
第三，借名人应当将使用房屋期间交纳的费用发票进行妥善保管以证明自己为房屋的实际占有人。相关证据包括：有线电视费、物业费、水、电、煤气费等的收据、发票等。
第四，借名人应当将房屋产权证书进行妥善保管以证明自己为房屋产权证书的实际持有人。
山西晚报记者 郭卫艳
