“对于上市公司来讲，没有故事，就是好故事。”龙湖董事长吴亚军评价龙湖时一语中的。
8月26日，一向低调的吴亚军现身龙湖中期业绩会，同行的还有CEO邵明晓、CFO赵轶。现场业绩会中，管理层谈及龙湖的业务，依然离不开“稳健、控制节奏”几个核心维度。这家行业排名第10的全国性房企正在稳步前进，交出的半年报成绩单便是最好的印证。
仔细查看龙湖半年报数据，无论是在销售数据，还是盈利水平，龙湖保持其一贯的稳健风格。不过，稳健的经营节奏之外，龙湖在商业已有成果，在长租公寓业务也开始崭露头角，经营水平稳步提升。
商业加速度，出租率达98%
8月26日午间，龙湖公告显示，上半年，龙湖实现合同销售额1056.2亿，同比增长8.8%；营业额385.7亿元，同比增长42.2%；核心净利润47亿元，同比增长26%。
这其中，龙湖物业投资业务以收入25.8亿元，同比增长39.2%的成绩，成为中报的一大亮点。而从其投资物业收入构成来看，商业收入占比最高。
中报显示，截至2019年6月底，龙湖累计开业商场数量29个，建筑面积296万平方米（含车位总建筑面积为386万平方米），整体出租率98%，商业租金增长25.7%至21.1亿元。
“另有多个天街将于今年下半年在上海、杭州、南京等城市开业。”按照龙湖的规划，到2020年，商业项目将超过50个。
龙湖商业在一二线城市的大部分项目属于高铁、地铁交通联动项目，形成网格化布局，这是龙湖商业规模稳步发展的依据。
邵明晓表示，“商业是龙湖的一个主航道业务，我们每年都会拿出回款的10%作为上线投在投资性物业，过去几年的基本上是严格控制这个上线，虽然也没有投足，但经过每年不断的投资积累，到今年商业开始爆发了。”
对于龙湖商业的选址，邵明晓表示，我们的选址都是在中国最高能级主流城市的地铁上盖，包括今年要开的9个项目基本上都在北京、上海、南京这样的城市，包括合肥的核心，都是地铁上盖项目。
事实上，龙湖商业业绩和客流量等多项指标高速增长的原因，与其TOD模式密切相关。TOD即为以轨道交通站点为中心，以约5-10分钟步行行程为半径，高密度开发集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的商业模式。
基于此，龙湖商业在城市进入和选址布局方面，选择核心一二线城市，依托于城市地图研究选择高铁、地铁交通联动项目，以形成网格化布局。
谈及下半年商业规划，邵明晓表示，多个天街将于2019年下半年在上海、杭州、南京等城市开业。现在的商场出租率均在九成以上，相关业务利润占比约11%至12%左右，未来每年将有1至2个百分点的增长，收入及盈利占比可逐步提升。
净负债率53%，财务结构稳健
今年以来，房地产市场融资持续收紧，金融机构对负债率较高、资金链紧张的企业投出反对票。而龙湖稳健的财务结构，这也使其安然度过资本寒冬。
中报显示，截至2019年6月30日，龙湖集团的净负债率为53%，处于行业同类企业优秀水平；综合借贷总额为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%，这个水平也低于行业大多数民营企业。
赵轶表示，“集团现在的融资成本是4.56%，这个水平在行业里面应该属于最稳健的，而且我们从来没用过的信托、资管、影子银行这样的贵钱，所以反而在这个阶段，信用很好的公司还是有机会拿到一些合适的融资资源，因此我们对未来融资成本的稳定是保持信心的。”
AI财经社查询中报获悉，2019年上半年，龙湖在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99% 至4.70%之间，期限介于五年至七年。后于7月份，龙湖在境内成功发行20亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.9%至4.67%之间，期限为五年至七年。对比行业平均融资水平7%的利率来看，龙湖的利率水平处于低位。
同时，龙湖集团的现金亦十分充裕。上半年，龙湖集团在手现金为580.7亿元，其一年内到期债务为137.6亿元，占总债务比例为9.8%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.22，足够偿还短期负债。
基于稳健卓越的财务表现，多家评级机构给予龙湖集团向好评级，如标准普尔和穆迪给出的评级分别为BBB-和Baa3，展望均为“正面”，大公国际、中诚信证评、新世纪也给予了龙湖集团AAA评级，展望也均为“稳定”。
海通证券在研报中指出，龙湖集团保持有质量增长，财务稳健且分红比例高，是优质的蓝筹地产公司。兴证国际证券则给予龙湖集团“买入”评级，目标价33.8港元。截至2019年8月27日收盘，龙湖集团每股报价为28.1港元。
长租公寓开业6万间，预计明年盈利
2018年初，邵明晓提出了“空间即服务”的战略，让布点空间成为重要的入口，结合新业务，加载增值服务。自此之后，“空间即服务”成为龙湖的高频词汇。
与此同时，龙湖集团也由地产开发单一的主航道业务，演进为地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务四大主航道并进。这其中，作为主航道之一的长租公寓发展尤为迅速。
中报显示，长租公寓业务冠寓在投资业务中的收入占比上升到了16.7%，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营，累计开业房间数量超6万间，实现租金收入4.3亿元。
对比行业数据来看，据同策研究院统计，截至2019年4月份，龙湖冠寓规模仅次于万科泊寓、魔方公寓，在集中式公寓领域排名前三。而龙湖达到这一成绩仅用了两年，而排名第二的魔方公寓已经在长租公寓发展十年之久。
规模的迅速扩大，让龙湖长租公寓业务具备更大的盈利空间。邵明晓给出了龙湖长租公寓盈利的时间表，“中长期来看，这个业务还是非常能赚钱的业务。大概的规划，明年会持平或微利，后年开始赚钱。”
不过，由于投入较高，利润空间逼仄，今年以来，长租公寓陷入发展阵痛期。邵明晓也坦言，“今年，长租公寓确实发生一些变化。长租公寓实际上是一个重运营、重营销的业务，对团队要求是非常高的。同时它的市场面非常大，针对的客群也非常宽泛，未来增长的潜力应该是比较大，但是要做好难度也很大。”
经历一段阵痛期后，长租公寓行业将重新回归理性，对于重运营，重营销的龙湖长租公寓业务而言，将是一次新的发展机遇。
楼市下行时期，龙湖稳健的财务结构为其长远发展带来支撑。也正因此，当各大房企纷纷降速之时，龙湖充裕的“家底”足以支撑其商业和长租公寓业务的重金投入，为未来的业务发展带来更大的想象空间。
