2019
她来啦
她来啦
看这架势，今天她又免不了一顿发飙!!!
瞧你那怂样
你家房租还没交……
REC
吓得我倒吸一口冷气！！！我不是在免租期内吗？下个月我就不租了，哈哈哈哈哈
免租期租金？
近年，长租公寓悄然兴起，不少运营商忙着抢房源，占市场。但因市场原因，一些运营商违约提前解除合同情况屡有发生。那，免租期租金损失应由谁来承担呢？
案情简介
2018年2月8日，王某（委托方、甲方）与某运营公司（受托方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将其所有的房屋出租给乙方。租赁期限自2018年2月15日至2021年2月14日。合同约定的租赁期内开始的前90天为免租期，乙方免费使用无需向甲方支付租金。租金为第一年月租金2600元，第二年月租金2700元、第三年月租金2800元。后运营公司通过微信电话与王某协商降低月租金，双方基本达成共识，月租金降为2300元整。
2019年1月27日，双方见面洽谈房租降价续约问题时，运营公司要求退租并拒绝支付违约金及相关费用，协商不成后，运营公司留下案涉房屋钥匙单方离去。后运营公司向王某索要房屋钥匙，王某予以拒绝。2019年2月20日，王某致电运营公司询问是否继续租赁涉案房屋，运营公司表示不再租赁。
2019年5月，王某将运营公司诉至法院，要求运营公司支付违约金5400元并赔偿两个月免租期的房屋租金5200元。
一审判决
一审法院经审理认为，运营公司构成违约，判决运营公司向王某支付5200元违约金；综合租赁合同的约定以及免租期的设定初衷，认定合同约定的90天免租期与3年的租赁期间相联系，运营公司仅履行一年即要求解除合同，如享受90天的免租期有违公平原则，判决运营公司给付王某5200元免租期租金。
运营公司不服，上诉至二中院。
终审判决
二中院经审理认为，王某拒绝归还钥匙，提前收回房屋，导致运营公司无法在租赁期内使用房屋，王某是违约方；合同约定前90天为免租期未附任何条件，亦未明确系每年免一个月的租期，王某无权要求免租期损失。运营公司于2019年2月20日明确表示不再租赁，故租赁合同系因运营公司原因提前解除；租赁合同因运营公司单方原因提前解除，其仍要求3个月的免租期对于守约方明显不公平。据此，终审判决驳回上诉，维持原判。
评析
《民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”公平原则是民法的一项基本原则，人民法院在审理案件时遇到法律无明文规定，当事人亦没有约定的情况下，以实现社会公平正义为出发点来处理当事人之间的纠纷。即：按照公平原则要求当事人合理地承担或分担损失，出现这种情况的原因系民事活动具有相当的复杂性和多样性，无论是法律还是当事人，都不可能对所有的民事关系毫无遗漏地进行规定或约定。
本案双方约定了免租期，却未约定合同提前解除的情况下，免租期租金损失的分担比例，法律对此亦无明文规定，在此情况下需适用公平原则。本案如果以合同约定的免租期未附条件为由驳回王某要求免租期损失的诉讼请求，运营公司租赁涉案房屋仅一年却获得90天免租期，且运营公司为违约方，从一般社会观念出发，对守约的王某极不公平，无助于实现社会公平正义。故王某虽未能证明其主张的“每年给一个月免租期”，但两审法院均从公平原则出发，支持了其诉讼请求。
法官提示
结合本案，建议租赁合同双方在订立合同时，如约定了免租期，相应地应考虑合同提前解除及解除过错方和过错比例，约定免租期租金损失的具体分担。
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封面&配图"来源网络
供稿|民二庭 黄骏
编辑|蒲宝英
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原标题：《【话说租房纠纷】系列一：提前解约的“麻烦”》
