希望释放400万美元来退休或还清抵押贷款吗?
如果您是在诸如加利福尼亚州或纽约市或其他市场上有很多房主且房钱贫乏的市场上认真挖矿的大四学生，那么您也许只能用自己的房屋来获得这些资金。庞大的反向抵押贷款市场已经焕然一新。
长期以来，反向抵押贷款一直被视为不得已而为之。在这种抵押贷款中，退休人员通过不需要居住的抵押贷款就可以利用房屋中的股权。然后，金融专家几年前开始发表研究，结果表明，对反向抵押贷款的战略性使用可以帮助退休投资组合更好地在市场中生存或延迟索取社会保障福利。
退休退休金律师巴里 萨克斯(Barry Sacks)发表了反向抵押贷款研究，他说退休人员应该遵循一个简单的公式：如果市场上涨，则使用退休账户来赚钱。如果市场下跌，请使用反向抵押。
在最初的研究浪潮之后，反向抵押贷款逐渐成为主流产品。但是联邦政府在2017年提高了初始抵押贷款保险费，并降低了联邦保险反向抵押贷款的贷款限额，再次动摇了市场。
现在，贷方已经推出了不受新联邦法规约束的专有巨型贷款。他们在高房价的地方变得很受欢迎，那里的退休人员可能坐在平等的山峰上，但仍然缺乏收入。目前，大多数巨型反向抵押贷款都涉及一次性付款。但是，贷方开始引入巨额抵押，其中包括一笔总付额度的信贷额度。
老年人正在使用巨型抵押贷款还清常规抵押贷款或为长期护理或生活支出提取资金。美国金融逆向公司(Finance of America Reverse)退休策略副总裁史蒂夫 雷施(Steve Resch)说，他的公司正在为婴儿潮一代做大量的巨型反向抵押贷款，这些婴儿比以前一代更容易承受债务。
退休研究人员韦德 普福(Wade Pfau)说，尽管保费增加了，但其他老年人仍应使用联邦保险的反向抵押贷款和一定的信贷额度来延长其退休帐户。
在2017年保费上涨之后，Pfau重新进行了计算机模拟，以查看他的策略在低迷市场中是否仍然有效。它做了。他说： 我仍然发现反向抵押贷款的价值-可能不及规则改变前那么大。
反向抵押如何运作
这些贷款使62岁及以上的人们可以用自己的房屋抵押贷款。他们年龄越大，被允许借入的钱就越多。经过最近的更新后，从1月1日起，联邦政府担保的反向抵押贷款现在将以765,600美元为上限。
贷款通常在他们死亡或出售房屋时偿还。只要借款人继续缴纳财产税和房屋保险，他们就可以在不支付抵押贷款的情况下终身留在房屋中。银行无法收回这笔贷款，这是反向抵押贷款比传统抵押贷款收取更高费用的重要原因。
通常，年长者一直等到他们的钱用完后才获得反向抵押贷款。
但是Pfau和其他一些研究人员说，这是错误的使用方式。他们说，借款人应在退休初期就购买反向抵押贷款，并在市场低迷期间用它们来保护自己的退休投资组合。
退休人员的经验法则是，长期以来，他们可以每年从退休投资组合中提取4%的钱而不会用光钱。但一些专家认为，低利率和泡沫泛滥的股市相结合，可能意味着今天的实际数字已接近3%。
反向抵押可以使退休人员进行更具侵略性的提款。退休养老金律师萨克斯(Sacks)说，这对于那些房屋资产净值使退休帐户的规模相形见people的人尤其如此。他计算得出，这样的人每年可以安全地抽出高达6%或7%的抽奖。
成本考虑
在2017年之前的几年里，美国联邦住房管理局要求借款人在购买反向抵押贷款时，只需要为房屋价值支付0.5%的抵押保险费。一些贷方正在吸收这笔费用和其他初始费用，以便借款人可以在几乎没有钱的情况下获得贷款。政府正在亏损，要买回陷入困境的贷款。
伊利诺伊大学金融规划房屋净值学院的创办人雪莱 乔丹奴(Shelley Giordano)说： 情况不佳。
因此，政府将初始抵押贷款保险费率提高至2%，同时降低了消费者可以借入的金额，以及其他变化。
较高的前期费用损害了联邦政府担保的反向抵押贷款的市场。但是，他们帮助振兴了专有反向抵押贷款市场，该市场在十年前的房屋市场崩溃之后已经干dried了。
玛丽 乔 拉法耶(Mary Jo Lafaye)是抵押贷款发起人，在加利福尼亚州马林县的奥马哈互助社(Mutual of Omaha)子公司中，房屋中位价超过110万美元。她撰写反向抵押贷款，借款人提取最多400万美元的股权。
这些反向抵押贷款最常见的用途是还清传统抵押贷款，但拉法耶也看到越来越多的老年人使用它们来支付长期护理费用。
她最近为一个82岁的男子提供了一笔贷款，该男子住在加利福尼亚州圣布鲁诺市200万美元的房屋中，其妻子患有老年痴呆症。他将她安置在每月花费8,000美元的护理机构中，并用光他的退休储蓄。他仍在按月偿还35万美元的传统抵押贷款。
他获得了100万美元的反向抵押贷款。其中包括35万美元用于偿还他的传统抵押贷款，15万美元现金以及50万美元的信贷额度，用于支付妻子的照料。
拉法耶(Lafaye)计算得出，这套房子的升值将抵消每年支付的利息。换句话说，如果加利福尼亚房地产市场持续升值，他的财产仍然对他的女儿有价值。而且，如果市场崩溃并且没有反弹，尽管他的女儿继承的财产更少，他的贷款也不会受到影响。他拥有的浮动利率抵押贷款目前的利率为5.68%。
三年前，马萨诸塞州普利茅斯的财务计划师比尔 海斯说，他的牧师要求他帮助一名寡妇，因为她的丈夫被医疗费，税费和房屋维护所挤压。
他帮助她获得了100,000美元的反向抵押信贷额度，使她可以还清账单，同时又能给她额外的收入。他说： 她能够在家里度过余生，保持生活方式。
寡妇于去年去世。和她的女儿最终购买了房产，
海耶斯说，如果没有反向抵押贷款，寡妇将在其去世前数年被迫出售房产。他说： 她别无选择，无法继续维持自己的家。
她实际上没有钱。
