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新滨湖恒大文化旅游城是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团巨资打造的长三角区域以童世界乐园为核心的文旅巨作。中指研究院结合行业发展趋势，通过对项目所在区域及政策价值、宜居及投资价值、企业品牌影响力等因素综合分析，得出结论：新滨湖恒大文化旅游城拥“政策+区位”双重优势，创造性地将文化、旅游、休闲、娱乐、商业、居住等需求有机结合，打造全球顶级文化旅游胜地，宜居宜业宜游，并显示出较大的居住、投资价值和影响力，未来将成为引领安徽甚至是长三角区域文化旅游发展的标杆之作，并为城市文化旅游产业转型升级以及经济发展注入新活力。
政策支持、供需两端助力
文旅产业迎巨大发展空间
伴随旅游业的发展壮大，文化旅游以一种新业态在旅游产业中慢慢孵化，国内文化旅游市场开始受到重视。同时文旅产业的政策推动力度逐步加强，消费与投资持续火热，项目市场潜在发展前景可期。
从政策上看，尤其是近两年国家持续出台针对发展旅游产业的鼓励政策，使得文旅产业进入了高速发展阶段。国务院《“十三五”旅游业发展规划》提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题乐园，推动国内主题游乐企业国际化发展。2018年4月8日，文化和旅游部正式挂牌，开启了文化和旅游融合发展的大幕。此举深刻说明文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家层面的战略思维，文旅产业迎来重要历史发展机遇。
需求方面，高品质、文化休闲旅游等更加受欢迎。伴随着城市化迅猛发展，都市人的休闲度假需求快速释放。从最初的城居生活1.0时代，到背包自助式的旅行2.0时代，再到休闲度假式旅居生活3.0时代，市场需求逐步转向，有品质、有情怀、有特色的休闲度假产品成为新的选择，大众观光旅游产品的发展也由资源导向型逐步发展为生活方式导向型。
供给方面，目前市场存在结构性供给不平衡及过度依赖资源等问题。在中国经济新常态下，供给侧结构性改革是必然选择。当前持续较热的旅游业存在结构性供给不足和结构性过剩的问题。一方面高品质、品质旅游产品供不应求；另一方面旅游投资热度过于集中在酒店、低品质景区，普遍缺少情怀，对市场吸引力较弱，造成了资源的浪费。
区域旅游方面：长三角区域旅游市场空间大，迈入全域旅游新阶段。2018年，长三角区域包括上海、江苏省、浙江省、安徽省在内的三省一市共接待游客人数达25.8亿人次，实现旅游总收入3.54万亿元，占全国比重分别为46.7%、69.0%，占全球比重约为21.4%、10%，旅游市场规模大。2018年6月，上海、浙江、江苏、安徽三省一市旅游管理部门共同达成《长三角地区高品质世界著名旅游目的地战略合作协议》，进一步深化长三角区域旅游合作协调机制，通过六个方面20条合作内容联手打造长三角一体化旅游市场，构建高品质世界著名旅游目的地。
图：长三角区域2018年旅游总收入及接待游客次数
资料来源： 中指研究院整理
伴随旅游市场的快速发展，政策的大力支持，文化旅游成为最具活力的新兴产业，越来越多的企业抢滩布局，行业迎巨大发展空间。据中指研究院不完全统计，截至目前，全国百强企业已有57家房企进入文旅领域，其中前50强有36家，50-100强有21家，行业格局持续优化，发展空间巨大。
拥“政策+区位”双重优势
区域价值凸显
1、占据省内多重政策规划利好，助力项目加速发展
项目位于合肥新滨湖板块，坐拥合肥向南发展利好，占据合庐一体化、合舒同城以及环巢湖都市圈、环巢湖文旅带等多重政策规划利好，政策优势显著。
首先，项目享合肥向南发展利好。从《合肥城市总体规划（2011-2020）》看，近10年合肥的重点发展方向是向南发展滨湖新区，滨湖新区被列入合肥市“1331”空间发展战略规划，省政府已迁入滨湖新区，滨湖新区迎巨大发展机遇。伴随合肥继续向南发展的利好，项目所在新滨湖区域将迎合肥外溢利好。
其次，项目占据合庐一体化、合舒同城利好。项目坐落于合肥主城区与庐江之间，伴随庐江划归合肥管辖，合庐一体化的持续推进，项目区域价值可期；此外，合舒同城亦将有力带动项目所在区域价值提升。2019年11月，《舒城县杭埠镇总体规划（2011-2030）2018年修编》经舒城县人民政府正式批准实施，项目所在杭埠镇定位为舒城县的副中心，舒城对接合肥发展的门户，打造行政办公、文化体育、商务金融、休闲旅游、生态居住于一体的绿色理想之城。
图：《舒城县杭埠镇总体规划（2016-2030）》旅游发展规划图
再次，项目文旅定位契合区域定位规划，享环巢湖都市圈、环巢湖文旅带政策利好。2015年8月，国家旅游局批复文件同意合肥市创建环巢湖国家旅游休闲区，目标为打造国际湖泊休闲度假旅游目的地、打造江淮圩田文化遗产国家农业公园、打造国际大湖研学、教育产业集聚区、打造国际主题休闲运动基地和打造康体养生示范区，规划面积高达4000平方公里。其中，环巢湖地区的“一湖、两城、十二镇”，总面积约2000平方公里（包括巢湖水面面积）是该规划的核心区。项目坐落于环巢湖文旅带核心区域，潜力显著。
2、搭乘长三角城市群、合肥都市圈政策利好，迎来腾飞之机
中指研究院专题研究报告显示，城市群政策自2006年首次提出以来，2015年后进入政策密集出台阶段，获国家战略支持。2006年，国家“十一五”规划纲要国首次提出“把城市群作为推进我国城镇化进程的主体形态”，“十二五”规划进一步将其作为城市化保障的重要政策。自2015年起，各项政策出台更为密集，全国20个城市群进入正式编制阶段，多个城市群发展规划相继获批，城市群全面提速发展。
2019年2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展，到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。这意味着，中国城镇化全面进入了“都市圈/城市群时代”。
图：我国城市群/都市圈政策梳理
资料来源：中指研究院搜集整理
2018年11月5日，长三角一体化上升为国家战略，2019年12月，长三角一体化发展规划纲要发布，区域迎巨大发展潜力。长三角定位为世界级城市群，是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一，是国内最成熟的城市群之一；地处“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，GDP与常住人口规模分别占全国20%和12%，在国家现代化建设大局和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位，经历30多年的发展之后，长三角一体化迈向全面深化阶段，发展潜力巨大。
项目坐落于长三角重要经济增长极——合肥都市圈内，享合肥向南发展利好，发展潜力可期。伴随合肥都市圈城市同长三角其它城市构建长三角世界级城市群国家战略的提速，安徽省不遗余力地举全省之力做大合肥，以合肥为中心规划建设合肥都市圈，打造安徽省内最发达、综合实力最强、开放性最高的区域政策利好，从而成为长三角重要的经济增长极政策利好，项目迎巨大发展机遇。
图：项目区位图
3、坐拥极尽便捷的交通网络，快速通达合肥市中心
项目占据合肥向南拓张的关键位置，伴随城市一体化的加速，环巢湖经济圈发展的逐渐兴起，坐拥极尽便捷的交通网络。项目紧邻京台高速舒城出入口，享徽州大道南延、轻轨交通S4号线，京台高速、合铜公路、环巢湖大道、地铁1号线南延段同大站（规划）等交通利好，快速通达合肥市中心；距新桥机场直线距离55公里，迅速联通全国，交通优势突出。
图：项目周边交通线路图
通过对新滨湖恒大文化旅游城项目区位价值、政策利好等方面进行分析，论证得出：项目位于合肥新滨湖板块，从城市群维度看，坐拥长三角城市群、合肥都市圈规划发展利好；聚焦安徽省内看，坐拥合肥向南发展利好，占据合庐一体化、合舒同城以及环巢湖都市圈、环巢湖文旅带等多重政策规划利好，交通优势佳，整体区域价值突出。
宜居宜业宜游
打造美好旅居生活
1、契合片区文旅定位，宜居宜业宜游
项目位于合肥新滨湖板块，文旅属性契合片区文旅定位，整体宜居宜业宜游。项目地处合肥向南发展的关键位置——新滨湖板块，占据合庐一体化、合舒同城以及环巢湖都市圈的多重覆盖圈，其中环巢湖发展以旅游发展为特色，保护自然生态为主题打造滨湖休闲旅游区、巢湖半岛国际慢城、北岸民俗文化景观带和南岸画里乡村休闲带等两带四区。在城市双心战略(老城区+滨湖新区)、环巢湖文旅带等多重政策红利带动下，新滨湖板块核心文旅区位优势突出，是公认的合肥“后花园”，项目致力打造全球顶级文化旅游胜地，与片区文旅定位高度契合。
图：项目周边产业规划
2、自然生态资源丰富，宜游性强
项目所在省份安徽是旅游大省，文化旅游业发达，宜游性强。安徽省是中国史前文明的重要发祥地之一，其文化底蕴深厚，旅游资源丰富，拥有以古徽州文化为主的水乡古镇和以黄山、九华山、天柱山为代表的山岳景观，更有800里长江、800里淮河、800平方公里巢湖绵延交错，三河古镇、巢湖风景区、古逍遥津、包公祠等名胜古迹和特色建筑星罗棋布， 目前安徽境内有国家级5A景区共11处，A级及以上旅游景区600处，旅游市场发展潜力巨大。2018年，全年入境旅游人数607万人次，同比增长10.5%；国内游客7.21亿人次，同比增长15.2%；实现旅游综合收入7241亿元，增长16.8%，文旅产业前景巨大。
从项目具体区位看，众多景点环伺，宜游宜赏。项目所在的新滨湖板块坐拥素有“八百里湖天胜境”美誉的巢湖，揽三河古镇、万佛湖等国家5A级风景区，周边还有滨水超级绿道、汤池温泉、紫蓬山、姥山岛、滨湖森林公园等风景区环绕，自然生态环境优渥，在安徽省内堪称可遇不可求。与此同时，项目还利用杭埠河、丰乐河等环绕的天然河流，引入活水打造大型人工湖泊，宜居宜游宜赏。
图：项目周边旅游景点分布图
项目自身定位为中国文旅度假胜地，旅居特性强。新滨湖恒大文化旅游城依托项目得天独厚的地理优势、宜居健康的自然资源，打造国际全能配套。除童世界乐园配套外，项目亦规划有约100000㎡童话商业街、74000㎡现代博物馆群、约70000㎡国际会议中心、约35000㎡国际会展中心、约37000㎡浪漫婚礼庄园、约36000㎡恒大健康中心、约152000㎡欧式城堡酒店、约32000㎡欢唱世界、约31000㎡星空影城、约31000㎡综合运动中心等十大国际全能配套，是集游乐、文化、休闲、商业、旅居于一体的文化旅游胜地，全面融合旅游、居住、工作的各种需求，带给业主全新怡居生活体验。
图：新滨湖恒大文化旅游城项目配套效果图
项目毗邻区域内独一无二专为少年儿童打造的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园——恒大童世界，丰富了区域旅游业态，增强了项目客户粘性。通过对合肥乃至安徽省文旅产品进行分析可以发现，多以传统观光景点为主，但针对儿童特定客群的文旅项目稀缺。而恒大童世界是专为少年儿童打造的全球唯一的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，融合中国文化精髓和世界文明，采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的顶级游乐设施设备及技术，打造全球顶级的童话神话乐园。童世界共有35栋大型乐园单体建筑，33个大型游乐项目，总共分为六大区域、包括有璀璨中华区、神秘古国区、漫游海洋区、穿越太空区、探险南美区和魔幻西欧区。童世界建成后将成为市民出行和亲子游的主要目的地，极强地丰富区域旅游业态。
图：恒大童世界效果图
3、生活配套齐全，宜居性强
项目拥有齐全的教育资源、优质的医疗配套、多元化的商业休闲配套、以及优越的生态环境，宜居性强。
教育配套方面，项目优享全龄教育配套。项目规划多所幼儿园、小学、初中，将引进国内优秀教育资源，构建幼、小、中一体化教育体系和名师团队，打造一流教育资源，全龄教育配套助孩子赢在未来。
医疗配套方面，项目周边医疗资源集聚。项目规划引进三甲医院，附近有舒县人民医院，舒城县中医院，合肥滨湖医院、省立医院等专业完善的医疗设施与服务守护业主的身心健康。
商业配套方面，项目畅享都市璀璨繁华。项目毗邻环巢湖5km都市生活圈，占据合肥环巢湖5km范围内有安徽省政府、金融中心、写字楼和星级酒店等优质城市资源，同时万达茂、悦方mall、首创奥特莱斯、滨湖银泰城等大型综合体更是星罗密布；同时项目规划自建约10万方的童话大街，集生活消费、旅游体验、观光购物于一体，畅享国际繁华体验。
园林配套方面，项目匠心打造绿色宜养居所。社区内臻选多种珍稀植被，全冠移植，六重园林多层次景观，超大围合式中心园林，融合生态大城建筑理念，打造集娱乐休闲、运动服务、科普健身、观光揽胜于一体的绿色生态欧陆园林，构建绿色宜养居所。
图：项目周边教育、医疗、商业等配套资源
资料来源：中指研究院搜集整理
通过对新滨湖恒大文化旅游城项目定位、周边交通、环境、教育、医疗、商业等配套资源进行分析，论证得出：项目位居合肥新滨湖板块，文旅属性契合片区文旅定位，宜居宜业宜游；周边自然生态资源丰富，众多景点环伺，且毗邻区域内独一无二专为少年儿童打造的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园——恒大童世界，宜游；坐拥极尽便捷的交通网络，周边机场、高铁、高速、公路纵横交错，出行便利；拥有齐全的教育资源、优质的医疗配套、多元化的商业休闲配套、以及优越的生态环境，宜居。
区域房地产市场向好
未来发展潜力可期
1、城市群发展前景加持，项目未来发展空间大
项目位于长三角城市群、合肥都市圈覆盖范围内，紧临长三角城市群副中心城市合肥，伴随长三角城市群向世界级城市群的发展，项目未来发展空间大。根据中指院对国外城市群/都市圈进行研究发现，城市群/核心城市不同发展阶段，人口、产业、轨道交通等呈现出鲜明的阶段性特征，随之而来的城市功能定位不断演化，房地产市场也呈现出不同的特征，郊区化阶段人口、产业逐步外溢，核心城市外围房地产迎发展机遇，此外，城市群内城市房价一般高于非城市群城市房价。
2、土地市场竞争激烈，片区房地产价值被房企广泛看好
凭借优越的区位条件，以及在长三角城市群一体化发展政策利好的推动下，近几年合肥房地产迎来良好发展机遇，同时吸引了大量品牌房企扎堆进驻。自2016年起，大批外来品牌房企首入合肥市场，带动区域市场竞争激烈度持续提升，仅2016年1月-2017年2月,合肥土地市场共有16家外来房企首入，招商、龙湖、正荣、上坤等品牌房企均首进合肥。
同时，随着外来房企的大批集中进驻，土地市场竞争非常激烈，带动区域土地成交楼面价于2016年迅速拉高，宅地成交楼面均价为8710元/㎡，同比大幅上涨153%，最高成交楼面价更是高达22102元/㎡。受政策调控影响，自2017年起合肥宅地市场降温明显，拿地企业逐渐趋于理性，成交楼面价有所下滑，但合肥房地产价值依然被房企广泛看好，众多品牌房企持续抢滩进驻。如2017年新进正荣、招商、绿都、上坤、重庆华宇、东原地产、龙湖等企业，2018年新进金地、中南、远洋、大发、、华宇等12家房企。截至2019年11月，TOP50房企超40家房企已进入合肥，房企竞争愈发白热化。
图：合肥市2015年-2019年11月住宅用地成交楼面价走势情况
数据来源：CREIS数据库
3、片区房价整体向好，未来发展潜力显著
受益于长三角一体化、合肥城市双心战略(老城区+滨湖新区)、环巢湖文旅带等多重政策利好，合肥及滨湖新区房地产市场迎来了快速发展时期，项目所在城市及片区房地产市场价格表现均整体向好，其中合肥市商品住宅成交均价稳步上涨，2016年和2018年涨幅较大，分别为32%和24%；占据合肥向南发展关键位置的滨湖新区房价整体高于合肥，2016年及2017年滨湖新区商品住宅成交均价涨幅分别达到47%及40%，虽2018年商品住宅成交均价存在小幅回落，但2019年前十一月保持稳中有升。随着长三角城市群、合庐一体化、合舒同城以及环巢湖都市圈的深入发展，片区未来区域发展潜力显著。
图：合肥市2015-2019年11月房价及涨幅
图：滨湖新区2015-2019年11月房价及涨幅
资料来源：CREIS数据库
4、文旅定位，毗邻恒大童世界世界级乐园，助力项目价值提升
未来世界顶级童话神话乐园“恒大童世界”的成功落成运营将对项目长期价值有显著带动效应。通过对一些国内外典型主题乐园进行分析发现，大型游乐园对区域人口集聚、配套提升、消费升级等均有助推作用，从而对周边项目房价实现保值增值起到重大推动作用。以上海迪士尼为例，自2009年11月项目获批以来，截至2019年上半年其所在的川沙板块住宅成交价格涨幅超400%，远超上海市整体房价上涨速度。
图：上海迪士尼周边房价与上海整体住宅成交价涨幅对比
通过对新滨湖恒大文化旅游城所处城市群发展潜力、片区土地市场表现、区域房价增值、典型主题乐园对房产的保值增值等指标进行分析，论证得出：项目未来投资前景可期。伴随长三角城市群向世界级城市群建设的靠拢，城市群副中心城市合肥人口、产业、交通的外溢与延伸，项目未来发展空间大；在合庐一体化、合舒同城和环巢湖都市圈的多重规划利好下，滨湖新区房地产市场发展向好，片区土地市场竞争激烈，房地产价值持续被房企看好；项目自身文旅定位，毗邻恒大童世界世界级乐园，成功落成运营后将对项目长期价值带动显著。
背靠世界500强企业
项目品牌价值凸显
背靠世界500强企业，赋予项目高品牌知名度。新滨湖恒大文化旅游城项目是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造。恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团，行业龙头地位凸显。
文旅行业领军者倾力打造，全方位凸显项目品牌价值。作为世界知名五百强企业集团，恒大集团在九年前就前瞻性地瞄准文化旅游这个朝阳产业，并开始逐渐介入，经过多年的调研和探索，于2016年正式成立恒大旅游集团。目前，恒大旅游集团着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”，打造全球人向往的文化旅游胜地“中国海南海花岛”。其中恒大童世界已完成布局15个，力争2021年起陆续实现开业，将成为坚定文化自信、弘扬中华优秀文化的民族品牌。此外，企业在全国重点城市大力布局恒大文化旅游城，当前布局城市有贵阳、长沙、开封、太仓、句容、西安、成都、吉林、沈阳。众多成功案例让恒大旅游集团沉淀了丰富的大型文化旅游综合体操盘经验并一直走在行业前沿，成为文化旅游行业领军者。
通过对项目企业品牌影响力和企业在文旅产业方面的丰富经验进行论证分析，项目是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造，截至目前恒大旅游集团已成功在全国打造多个超大型文旅项目，众多成功案例让恒大积淀了丰富的大型文化旅游综合体操盘经验，显示出项目强大的品牌影响力。此外，恒大在大型文化旅游综合体操盘经验丰富，一直走在行业前沿，是文化旅游行业领军者，丰富文旅项目操盘经验亦助力项目品牌影响力提升。
