昨天，长沙发改委了出台“长沙成本法监制商品房价格构成”的文件，规定商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中成本有8项，平均利润率6-8%。
还没得百姓和市场反应，政策页面便被删除，和前两天张家港限售解除撤回同样成了“政策一日游”。
（图为现状政策页面）
但很明显，和张家港政策不同的是，长沙这份文件，是一个对行业的政策文件，确实不太方便给老百姓看。
所以如果不出意外，政策文件虽然从网站删除，但政策并不会废除。
于是，原本就已战战兢兢的长沙楼市，再次被投入一个低调深水炸弹，这个炸弹会从水底往上逐步形成漩涡，慢慢浮出水面。
站在漩涡里的人，看到的都是摧枯拉朽的力量。站在漩涡中心之外的韭菜，看到的却是一片平静和欣欣向荣之势。
这比喻，放在长沙楼市再合适不过。
一.开发商利润率被限，封顶8%
虽然这个文件没有引起全网轰动就已被删，但是在长沙地产圈已引起轩然大波。
普通人看到这个文件，会盛赞“长沙坚决贯彻房住不炒”、“长沙限开发商利润，减少无良开发商谋取暴利”。
对于我们这些真正深入了解过长沙房地产的人来说，真是要倒吸一口凉气。
虽然，面对周围的深圳广州武汉过于强大，长沙只能以低房价为筹码，押上城市的城建，牺牲房地产，吸引人口、吸引产业。
但是，长沙的代价真的很大。
二.批量化生产“刚需”的产品，彻底沦为“刚需”城市
根据这个表，我们都可以想象未来长沙会建成统一的刚需化产品，房子除了地段上有所差异，各家开发商习惯的外立面颜色有所差异，外立面的材质，主体结构的砖、混凝土，小区园林的树种，因为成本控制，怕是不会有多大差异。
因为在这张表里，每项工程都设置百分比，甚至连浮动空间都没有，类计划经济的指标控制。
言外之意就是：不用给我整什么高级产品、科技化住宅、七重园林、私人物管了，就用水泥和砖头给我盖个房子就好了。如果想创新，也要在这个价格框框里想办法变高级。
难度可想而知，开发商就算有摘星星摘月亮的本事也无法在一块地板、一块天花板、四面墙，再开两扇窗户的房子施展出什么抱负了。
这样导致的结果是什么？
结果就是之前已经出现的维权问题，而当下，还在继续并且是全城爆发。
政策扭曲房价，看似很美好，实则是伤民。
长沙正在用政策，间接批量化生产很“刚”的产品，这里正在沦为一座很“刚”的刚需城市。
虽然现在很多二线城市都在培养豪宅板块，以拉升城市的逼格，如杭州钱江新城、苏州园区、郑州北龙湖，但是这个文件一出，直接把长沙房地产升级打倒在地，未来的长沙，绝对没有豪宅板块。
而这是长沙自己的主动选择。
政策严重扭曲房价的长沙，其中暗藏的楼市隐患渐渐浮现，长沙本就是著名的大盘之城，也是经常发生价格恶战的城市。
项目动不动就是千亩大盘，项目开发面积高达百万平方米，一条大马路上，两个大盘相视而立，竞争尤其激烈。
例如在湘江东岸，湘江世纪城,北辰三角洲两大超级大盘相依而立。
湘江世界城▼
北辰三角洲▼
按道理说，这个时候项目总更应该在产品设计、客群定位、运营管理上有所差异，有利于发挥各家开发商各自的优势。
而现在可好，前期工程费、房屋建造工程费、小区内公共基础设施费、管理费用、销售费用、利润都全都限定了，这样说做出来的产品会有什么差异呢？
其实，对房地产开发懂行的人都知道，唯有建筑成本占价格的比例降低，开发商才能规划设计、建筑用材工艺上有空间创新，真正做出好产品。
毕竟，建筑的外立面和交付品质，不仅仅是产品创新，也是关乎城市的脸和活力。
而长沙已经把“房地产创新”给凌迟了。
这一刻，我想起在长沙调研那天，在整面落地玻璃窗的售楼部，夕阳斜斜地打下来，沙盘最显眼的位置是一块高达2米，长5米的大展板用来展示长沙房管局各种盖了红印的文件。密集红色的印戳，在夕阳下，血红血红的。
现在的长沙，是从限购、限售、限贷、限价、限规划、限利润、严查中介、按揭贷款周期拉长……
从门槛到流通，从购买到转手，从贷款到融资，从工程到管理，从开发商到购房者，房地产产业链上的每一个人都被政策五花大绑，全方位阉割，绝对堪称“手术刀式的调控”。
三.低效城建问题，让长沙陷入恶性循环
长沙的五一广场，建国以来就是长沙的市中心，时至今日70年过去了，长沙的市中心还是在五一广场。
原本应该全面拆迁的地方，长沙因为缺钱却拆不起。差不多可以进博物馆的老破房子，至今仍盘踞在五一大道啊。
而这可是长沙的宇宙第一大道啊，于是每一个去过长沙五一广场附近的人，都会觉得长沙拥堵啊。
本应该城市主干道向各分支散开的城市路网，却扩无可扩，那么多车，那么多人全都在五一大道上龟行。路网不密也就罢了，路面坑坑洼洼，连个隔断都没有，更别提什么绿化或整洁统一的亮化工程了。
长沙旅游兴起，也就是靠着火宫殿和太平老街的小吃来吸引人了，单就城市风景来说，真的太一般了。
然而，我认为，长沙本可以做更高级的城市规划的，而长沙自己主动放弃了，归根到底还是缺钱。
长沙本身的天然条件并不差，湘江、浏阳河穿城而过，岳麓山雄踞河西，这么有山有水的城市，城市风景本不输其他城市，却在沦为很“刚”的城市，真是让人唏嘘。
长沙的的交通、绿化、城市界面真的算不上一个中等城市，最多是个吊车尾的二线。
长沙人看到这句话也不要生气。
不要站在长沙看长沙，而要真正站在全国去看长沙，看看那些这些年快速崛起的二线城市。
去看看苏州园区的城市规划，即使已经建成10余年，园区的美，历久弥新。关键在园区规划建设科学又合理，后期成长性又强，形容了如今良性循环的局面。
而不是像长沙一样老城区衰落严重，新城区又还没有扶起来，城市发展动能不足。
去看看杭州的整体城市运营，城市的教育、医疗、交通系统的科技化，给予了老百姓工作和生活的便利，每个区域都精耕细作，各种公共设施都力求精细化管理。
而不是像长沙一样城市发展粗放，城市看似平稳发展，其实都是在为未来埋下“重复建设、效率低下”的隐患。
去看看郑州大刀阔斧拆掉了三环内的城中村，然后修建大量快速路，城市的交通通达性跃升一个档次，主城区得以有大量地块供应，增加主城区的商品房供应，购房者更不用跑到荒郊野岭的远郊去开荒。
而不是像长沙一样甩不掉棚户区的桎梏，不科学不合理的土地供应，重复建设成本高。
四.政策风向已变，长沙未来该怎么办？
所以，长沙低房价的这套玩法，玩好了促进产业、吸引人才，皆大欢喜。
一旦玩不好，极易出现拉低财政、基建无力，发展速度跟不上其他二线城市的恶性循环中，让长沙沦为很“刚”的城市。
中国楼市的主旋律已开始从“从严控制”变成“因城施策”，政策风向在正变得宽松，大湾区的广深、佛山珠海中山都已放宽调控，郑州刚刚又进一步放宽落户...
而此时此刻，长沙还在坚定且更坚定的走着，和“炒房阶级”斗争这条路。
一边是迟迟不涨的楼市，引来了外省炒房客先付款2年后网签；另一边却是偷工减料到连人工湖都可以拿蓝漆代替的楼盘，在爆发大量维权。
这一刻，从未如此害怕。
怕长沙的房地产，真的就此沦陷。
