曾有一位粉丝朋友问我，为什么开发商都那么有钱？拿一块地都是几十亿，上百亿，有时候都比一个上市制造企业全年的营业额还高。
其实，要回答这个问题不难。在房企投资拓展部门工作的朋友应该知道，开发商通过“合作伙伴”提供的资金取得地块，拿地半年就可以进行预售，开发商收到购房者首付款后，银行随后发放住房贷款，而房企顺理成章拿到整个房款。房企利用获得资金再进一步扩大贷款，然后使用这些资金再拿地开发新项目，有点类似“滚雪球”。
这些年，我们可以看到很多房企销售规模均是以翻倍式样增长，如此高的增长率，是其他任何一个正常行业都无法做到的。而房企通过这种“高周转”模式实现了规模跨越，仅仅在2019年1-11月，全国销售额超千亿的房企已达27家，开发商财大气粗可见一斑。不过，这种“高周转”发展模式也蕴藏着巨大风险。
对于这一点，监管部门心如明镜，从主管部门控制房企向银行、信托融资发债，到堵塞非房地产资金流入房地产领域，均是在防止金融风险进一步扩大。日前一条消息更是直接戳中开发商的“痛处”。
从黑龙江住房和城乡建设信息网获悉，由省住房和城乡建设厅、省自然资源厅、省地方金融监督管理局等六部门共同发布了《住关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》文件。有两点核心内容受到房地产界的广泛关注，一是从2020月1月1日起，要求各地要核查资金来源，确保房企使用合规的自有资金购地；二是要求在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘，房企申领销售许可证需满足“多层楼房工程形象进度达到封顶时、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售”。
下面让我们一起来看看分析。
第一条很好理解，长期以来，参加过土地竞拍的人应该知道，房企代表在竞拍土地时，加一次价几千万，几个亿，这些钱大多不是房企自有资金，一般是从“合作伙伴”，如银行、信托、保险等机构获得。伙伴们也乐意给房企钱，因为这些年房价不断上涨，大家都能获得不菲的收益。
正因为有了“背后”这些支持，开发商们就能在土地市场叱咤风云。这些年房价不断上涨，这些一个又一个的“地王”功不可没，根据数据统计，仅在2016一年，全国地王数量就超过300宗，当一块高价地诞生，开发商、房产中介，甚至周边的投资炒房客，都像打了鸡血似的，在这种氛围中，观望的购房者也被带入楼市中，不断演绎着火爆行情，这里面有多少是自住，有多少是炒房的，我们不得而知。
让开发商自有资金拿地政策一旦实施，一方面可以让开发商加快销售节奏，否则没钱拿地搞新开发，另一方面，开发商没那么多钱去拿地了，只有把房子卖掉了才有资金拿地，高价地就不会那么容易产生了，土地市场就会稳定下来，购房者也不会那么容易被带节奏了。
第二条对购房者影响就更为直接。这些年产生的不少房闹现象，多半与商品房预售有关，购房者买房全凭一张图，付完首付款，拿到房子是1年半到两年的事了，不管购房者有多少期待，反正交房时看到的就是既成事实，基本上是于事无补，对房屋质量把控更是无从谈起。
说起预售制，还得追溯到上个世纪90年代中，由中国香港房地产商发明的“卖楼花”模式传到内地，前前后后有近25个年头，而这正是我们房地产快速发展的时期，不可否认，预售制确实解决了开发商的资金周转难题，但也确实对购房者造成损害。人民日报曾发表评论称，“商品房预售制从当初利大于弊，到现在争端重重，反应了这个制度已经不适应当前的经济发展”，“取消预售制，从长远来讲是不可避免的”。
实际上，关于取消商品房预售制的努力一直在进行。早在去年底，全联房地产商会秘书长赵正挺称，全联房地产商会对预售制若干问题进行深入研究、提出报告，上报中华全国工商业联合会。但是，到现在还没有看到有公开的结果。而黑龙江的这个规定要求，无疑又把这个工作向前推进了一步。
就笔者看来，取消预售制或是一种形式，事实上，我们眼下不少城市在楼市调控期已制定了现房销售制度，就相当于取消了预售，购房者到售楼处买房，所见即所得，开发商想在质量上玩什么猫腻，购房者会给出答案。如果说当下全面取消预售还不具备条件的话，我们也可以看看一些发达国家虽然也实行了预售制，但做法是否可以借鉴？
比如德国采用分期付款方式，购房者根据工程进度支付购房款。在瑞典，开发商必须经过一个名为“住宅居住权协会”严格审核后才能建造房屋和销售，由该专业机构全程监督把关。新加坡跟德国一样，也是购房者根据工程进度分期付款，但相关支付比例和要求均做了详细规定。
最后，房君认为，黑龙江这则规定仅是一个头，应会有更多省市效仿，虽会让很多开发商“寝食难安”，但可给以后的购房者得到实惠。
楼市在国家“动真格”的调控下，开发商的日子会越来越不好过。就自有资金拿地和现房销售这两条，对于资金雄厚的大房企还算好些，但也不敢贸然拿地，因为都是自家口袋的真金白银，那么土地市场就不会那么火爆，房地产市场也就容易平稳。现房销售政策，对不少资金实力不足的房企来说就比较“难”了，因为中小房企融资成本本身就比较高，延后两年销售或不一定能撑下来。
对于购房者来说，平稳的房地产市场，有利于购房者理性选择，卖现房规则促使开发商在产品质量上下功夫，购房者买到好房子的概率更大些。当然，楼市问题冰冻三尺非一日之寒，需要耐心和时间，我们相信，以后住房市场环境会越来越有利于购房者。
特别声明：以上内容仅供参考，具体信息，请以实际情况为主。首先感谢原作者的辛勤创作，转载只是为了更好的传播新闻资讯之目的，未与作者取得联系，如有侵权，请原作者速与我们联系，我们将第一时间删稿！
