今年年初，首批北京市文化创意产业园区名单出炉，以朝阳区798艺术区、751D·PARK时尚设计广场、郎园Vintage等为代表的多个北京老厂房改造项目强势入选。短短五六年时间，“工业遗产”何以成为文创企业的重要新战场？好租旗下商办数据决策支持系统——晓楼数据服务平台特别制作了《工业遗产——文创产业园旧改项目研究》专题，主要从背景、规划、政策、产业以及案例五个方面进行了专业解析。
产业升级、政策利好催生改造类文创地标
近日，各省前三季度经济运行成绩单相继发布，北京市第三产业实现增加值19160.9亿元，除了来自科技创新的第一动力，占GDP比重超过14%的文化创意产业同样贡献不俗且稳步攀升。与此同时，北京近年来一直通过“疏解”与“关停”来调整产业结构，从2014到2018年间累计疏解工业企业数量约2000家，其中2018年的656家疏解数量创下了历年新高。如此背景之下，腾出的厂房、车间等“工业遗产”成为了政府、地产商、产业运营商共同关注的焦点。
晓楼《工业遗产——文创产业园旧改项目研究》节选（共57页）
晓楼《工业遗产——文创产业园旧改项目研究》专题报告特别指出，不同于传统地产开发“拿地—设计—施工—销售变现”的现金流操作模式，文创产业园在物业改造的基础上附加了文化、科技产业植入，同时在投融资、园区规划、产业定位、平台搭建、运营管理等角度提出了更高的要求。在诸多环节中，楼宇数据、产业数据日益发挥出不可估量的潜在价值。
从北京已有240处老旧厂房已有转型数据来看，全部2500万平米面积中，已经转型利用的有601万平米，正在转型改造的约138万平，尚有七成以上待转型。其中，60万平的798艺术区无疑是转型佼佼者，里面聚集了尤伦斯当代艺术中心等一大批知名艺术机构。
对于旧改背景及前景，晓楼观点认为有三个重要方面：一是城市运营兴起，文创产业园集合了大量经济个体、多种产业业态、多维企业生态、多元文化形态，它不再是厂房简单的管理权利交接，而是打造运营城市子单元；二是人才结构变革，第三产业从业人口在基数和增速上皆是绝对主力；三是拉动经济增长，即拉动固定资产投资、去化过剩产能和带动基建基础设施建设。
晓楼《工业遗产——文创产业园旧改项目研究》节选（共57页）
从政府规划来看，“文化中心”是北京市城市总体规划明确的四大城市功能之一。2014年12月，国家文化产业创新实验区在朝阳区揭牌，并以“北京商务中心区（CBD）-定福庄”一带78平方公里为核心承载空间，在十三五时期打造“一廊、两核、多基地”的空间布局。如今，朝阳区俨然已是北京乃至全国的文创中心，区内登记注册的文化企业达到8.4万家，文化类总部企业达222家，规模以上文化企业实现收入高达2000亿元左右。
另在政策层面，旧改政策、文创政策以及产业园政策纷纷落地。如2018年北京市人民政府办公厅印发《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，明确鼓励利用老旧厂房进行文化空间升级改造，并在组织实施、资金、服务管理等方方面面提供一系列支持。中共北京市委、北京市人民政府印发的《关于推进文化创意产业创新发展的意见》也明确提到，“通过功能性流转、创意化改造，有效盘活老旧厂房资源，建设新型城市文化空间。”
798、751、莱锦领衔经典改造案例
最新数据显示，北京朝阳运营的特色文创园多达84家，晓楼从中选取了798、751和莱锦三个经典案例，分别对其模式进行了重点解读。
作为文化创意产业园里的佼佼者，798艺术区由艺术家自发聚集发展、政府提供管理服务。这一“798模式”的优势主要有文创氛围浓厚、景观和办公产品视觉性强、易于形成网红地标。相比798，751由产权方与专业机构联手打造，个性特色略不及前者，但产品组合、规划布局更合理。而有着国资背景的莱锦在政府引导下，由国有企业组建新的运营团队进行整体改扩建，在吸引资源、落地官方活动等方面优势突出。
再结合市场交易数据来看，上述三大文创园当前都基本接近满租的状态，浓郁的行业集聚氛围和友好租金具有较强的吸引力。
关于晓楼
晓楼是中国领先的商办数据服务平台，致力于通过好租的大数据服务能力，为投资者、开发企业、政府、金融机构、资产持有者、资管公司等行业伙伴，提供从商办类土地投资、产业分析、产品定位、可行性分析、营销指导到资产退出的全产业链数据可视化查询、顾问系统定制。现已覆盖北京、上海、广州、深圳、成都、南京、杭州等30+城市的50000+栋楼宇，日均动态监控600000+㎡。
