原标题：千亿目标背后是千亿负债，分拆商业港股上市的宝龙地产屡遭维权 来源：中金在线
11月25日，宝龙地产(01238.HK)公布，公司拟透过全球发售分拆宝龙商业管理，并将宝龙商业管理股份在联交所主板独立上市。全球发售由香港公开发售及国际发售(包括优先发售)组成。厘定保证配额的记录日期为2019年12月9日。
宝龙地产称，公司股东名册将于2019年12月9日暂停办理过户登记手续，其时于2019年12月9日当日概不办理任何股份过户登记事宜。
千亿目标
2018年，我们将迭变前行，加快速度，打造369体系，进一步提高年度销售目标至人民币350亿元，2020年冲击1000亿。”宝龙地产执行董事兼总裁许华芳在2018年4月10日举行的宝龙地产2017年度内地业绩发布会上宣布了宝龙的“小目标”。
商业出身的宝龙地产，放弃了稳扎稳打的商业地产模式。似乎学会了房产老大哥们“高周转”的秘籍，一个转身就冲向了住宅地产领域。
2017年，宝龙地产首次为住宅地产“量身定做”369”高周转模式(即3个月完成方案、6个月开始预售，9个月资金回笼)这套高周转秘籍显然是管用的，在房地产大环境承压的情况下，取得了相当不错的成绩：2017年销售额首破200亿元，2018年超400亿元，今年550亿元销售目标已完成8成。
不过和房产老大哥们一样，这地产出色的成绩背后，是宝龙商业的亏损失衡和住宅“高周转”带来的房屋质量底下的恶果。
千亿债务
许华芳的父亲许健康通过做商业地产白手起家，许华芳也不想到他这就把商业地产给丢了。
许华芳不止一次向媒体强调：“宝龙的优势在于商业”，本质也是希望媒体能重新重视起宝龙的商业地产。
但宝龙商业地产的表现不尽人意，最直观体现就是物业费、毛利率、收缴率偏低。
2016-2019年4月，宝龙商业曾有10处、9处及12处物业产生亏损，分别为240万元、700万元、930万元。亏损的主要原因是管理费收款率低，业主不愿缴付服务费。
这就尴尬了，一般房企分拆物业后，在房地产母公司的庇护下物业费收缴率都会较高，极少出现因物业费收缴不来而出现亏损的情况。
在毛利率一栏也可以看出，相对于商业管理服务，公司的物业管理服务的毛利率仅为11.4%，公司在物业管理服务的短板暴露无遗。
正因为宝龙商业地产业务的不争气，使得宝龙地产处境略显尴尬。
一方面公司总负债增长迅速，从2015年的439.04亿元，到2018年的992.5亿元，增幅高达55.7%，截至2019年上半年，公司总负债已超千亿规模达到1081.70亿元。
分拆上市
在今年宝龙的半年度业绩会上，总裁许华芳曾不止一次公开强调：“希望将集团的商管业务分拆，然后寻求到港交所独立上市。”在谈到对集团商业地产的期许时，还说到“一年至少要开8到10个大型购物中心，这是底线。”
不难看出，“剥离商管业务，分拆上市”、“回归商业地产”早已成为宝龙地产重要战略之一。
宝龙此次在大湾区大手笔拿地，可以理解为宝龙回归商业地产的一次试水，若试水成功将为宝龙商业管理(以下简称“宝龙商业”)IPO时争取到更高市场定价。
可能有人会问，宝龙不就是做商业地产起家的吗，现在又回归商业地产是什么鬼?
只能说现在的宝龙跟10年前的宝龙，完全是“两个概念”了。宝龙是做商业地产起家不假，在2009年时，业内还有过“北万达，南宝龙”的说法。但令人感概的是，经历了10来年发展后，宝龙曾经的支柱业务商业地产出现了“断崖式”下滑，目前宝龙地产商业地产的销售金额只占总值两成。
与此同时，宝龙与万达的差距也逐步拉开。
到2018年，万达已经营和管理超过280个万达广场，租金收入达328.8亿元，而宝龙地产经营及管理的商业广场只有39家，其租金和物业管理收入为22.49亿元，商业收入连万达的零头都没达到。
商业地产的日渐掉队，早已成为宝龙最为头疼的事。
宝龙选择在“逆周期”背景下放手一博，在村长看来，只不过是为了宝龙商业上市时，争取更多筹码。
虽然许总说一年至少要开8到10个大型购物中心，但从过往数据来看，并不理想。财报数据显示2016年至2018年，公司的商业项目开业数量仅为7座、5座和3座，宝龙地产回归商业地产任重而道远。
宝龙商业
从资产角度来看，自2016年至2019年4月30日(以下统称：记录期)，宝龙商业的资产总值分别为19.64亿元，17.48亿元、21.78亿元、21.26亿元。而自2016年至2019年6月30日，宝龙地产的资产总值则分别为791.28亿元、954.91亿元、1320.55亿元、1421.58亿元。对比之下，宝龙商业既无明显增长，在集团所占比例反而逐年下降，最高占比仅为2.48%。
不仅如此，在为公司创收方面，宝龙商业也显得“力不从心”。据半年报显示，2019年上半年，宝龙地产合计292亿元的销售额中，商业物业销售金额约58.8亿元，占比20.14%。同期，宝龙地产收入约为122.51亿元，其中租金及物业管理服务收入约为13.91亿元，占比仅为11.35%。
值得注意的是，宝龙商业部分物业已出现亏损状况。上述记录期内，宝龙商业在部分零售商业物业管理方面产生亏损分别约为0.34亿元、0.82亿元、0.65亿元及0.19亿元。在部分物业管理服务方面则分别亏损240万元、700万元、930万元及770万元。
对此，宝龙商业称，商业物业的亏损主要由于公司未能评定市场需求及竞争形势，导致消费者流量较低。物业管理服务招致的亏损主要由于管理费收款率低，业主不愿缴付服务费。
屡遭维权
安徽阜阳业主于今年2月在 领导留言板，称购买的安徽阜阳市宝龙广场住房，交房不到两年便出现洗手间屋顶、墙身、地面严重渗水等问题。对此，阜阳市人民办公室给出的回复是：经查看发现，卫生间顶棚局部存在渗水痕迹。
上海市民近期在人民网领导留言板频道投诉称，自己购买的宝龙尚华苑精装房于2018年12月强制交房，交房时既出现房屋漏水、地板发霉、墙体开裂、电梯故障等问题，但反馈给物业后一直无法解决，目前无法安装家具入住。房子同样存在漏水问题的还有上海浦东新区芦潮港镇宝龙世家。
山东烟台市民在“水母网”投诉，称宝龙城市广场项目，排水主管道设计上存在坡度不够等问题，导致污水主管经常性堵塞，不过宝龙把责任推给了乱丢垃圾的业主。
宝龙地产即将拆分独立上市的宝龙商业，其旗下的物业公司也是问题频出。在百度贴吧中，上海曹路宝龙城市广场一期多名业主投诉，上海宝龙物业管理有限公司曹路分公司管理方面存在诸多问题，比如威胁、逼迫业主签订新的物业协议，对不愿意签新的物业协议的业主威胁不让入场装修，断水断电、锁门;新的物业费协议中，物业费上涨近一倍;搭盖很多违章建筑，私自出租牟利等。
在新浪微博上，有杭州下沙宝龙公寓的业主发文，称该项目存在垃圾长期不清理、楼道卫生长期脏乱、雨天外墙渗水、客梯故障拖延维修等问题。据了解，该项目物业是由宝龙旗下物业公司—泰安宝龙物业管理有限公司进行统一管理。
10月31日，标普全球评级宣布，将宝龙地产(HK.1238)的评级展望提升至“稳定”，并确认其主体“B+”的长期信用评级及优先票据“B”的债项评级。而面对商业地产亏损失衡以及不断的维权事件，宝龙地产还能走多远就不得而知了。
