本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道
物管行业将迎来有史以来涉及金额最大的并购案。
9月26日，雅居乐集团控股有限公司（03383.HK，以下简称“雅居乐”）、雅居乐集团控股有限公司（03319.HK，以下简称“雅生活”）共同发布的公告显示，雅生活服务间接全资附属公司拟以15.6亿元收购中民物业60%股权，及以不超过5亿元的对价收购新中民物业60%股权。
值得注意的是，此次收购设置了业绩承诺机制，根据中民物业协议，卖方向买方保证及担保2019年经审计净利润不低于2.08亿元，若不能完成业绩承诺，卖方需对买方进行赔偿。
此次若收购完成，雅生活在管面积将突破5亿平方米，有望成为物业管理行业最大规模企业之一。针对接下来是否仍有规模扩张计划的问题，雅居乐相关负责人告诉《中国经营报》记者，此次收并购完成后，雅生活将暂时将重心放在投后管理和已有业务的发展上。
20.6亿元“接手”中民物业
恰好有规模扩张需求的雅生活，遇上急于出售旗下资产的中民投，刚好就是“一拍即合”。
中民物业全称为“中民未来物业服务有限公司”，成立于2018年11月30日，目前控股及投资了上海铂赢、常州中房、山东宏泰等10家物业公司。
公开资料显示，中民物业投资持股的10家物业公司中9家公司均是由中民投转让所得，仅有上海铂赢物业管理有限公司100%股权则是由一家香港成立的天堃投资有限公司转入。
2019年初，一笔30亿元的债券兑付延期，出现技术性违约，使得中民投的债务危机开始显现，随后中民投不断抛售旗下资产，而这次则轮到了物业板块。
天眼查数据显示，中民物业的股东包括持股60%的广东丰信盈隆股权投资合伙企业，持股40%的中民未来控股集团有限公司。今日公告显示，根据协议条款，中民物业将进行重组，分别组成中民物业集团及新中民物业集团。
值得注意的是，雅生活收购中民物业15.6亿元的固定对价，是以“保证利润×市盈率12.5倍×60%”的方式厘定；收购新中民物业的对价则以“科瑞物业公司保证利润×市盈率12.5倍×60%”的方式厘定，但最终价格不超过5亿元。换而言之，雅生活将花费不超过20.6亿元完成此次收购。
此次收购还设置了业绩承诺机制，2019年中民物业集团经审计净利润将不低于人民币2.08亿元，若不能完成业绩承诺，卖方须向买方进行赔偿，此外新中民物业也有类似的利润承诺，但在公告中并未透露具体数字。
雅生活并非首次在收并购中设立业绩利润承诺。据雅生活首席财务官李大龙在中期业绩会上透露，之前在收购紫竹物业时也制定了业绩承诺和对赌，并要求收并购的企业在未来有每年10%～15%的业绩增长。
最大并购案催生行业龙头
对于物业管理行业而言，此次并购案涉及金额堪称历史之最。此前，仅有2017年彩生活花费20.13亿元人民币收购深圳市幸福万象（核心资产为万达物业）可与之相提并论。
收并购是物业公司实现外延式扩张的有效方式。在今年初的业绩会上，李大龙就曾表示：“雅生活2019年要争取完成一些行业重量级收购。”他进一步指出，雅生活做行业整合，希望能够提升整体的运营效率，使收并购的效果1+1 2。
实际上，2019年上半年雅生活就完成了对青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业和广州粤华物业的三起并购。依赖于活跃的收并购，今年上半年雅生活取得了在管面积52.9%的快速增长，同时大幅增加了其管理项目中第三方项目占比。
雅生活方面透露，雅生活将向中民物业和中民科瑞及其下属物业公司的董事会派驻董事，并委派投后管理人员深度跟进投后的整合及运营管理。
其次，为实现系统对接和财务统筹，雅生活将向中民物业及中民科瑞委派财务总经理，对收并购企业进行财务统筹管控，并统一评估及管理各被投企业的财务总监。股权交割完成后，雅生活将逐步完成与收并购企业的财务和业务系统对接，以全面掌握被投企业的运营情况。
雅生活在上市之初就曾表示，到2020年企业收入达100亿元。但据财报显示，2018年实现营业收入33.77亿元，同比增长91.8%；2019年上半年，雅生活实现营业收入22.4亿元，同比增长59.4%。
按此前业绩增长速度计算，仍与目标存有较大差距。此次收购完成后，雅生活将能加速实现收入规模破百亿元的目标。
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）
