乐居财经 陈必湖 许军娜 发自宁波
11月9日，第三届全国中小城市商业创新发展论坛在宁波举行。杭州天际线设计研究院院长汪伟大在接受采访表示，一二线城市跟三四线城市是不一样的。三四线城市某种意义来讲是基于商业文明做的，你必须要跟当地本土元素相融合，本土的商业场所是提供本地消费，是让你来了还要再来的地方。不像一线城市，一次性的、游客消费的占比大。以下是汪伟大与乐居财经的精选对话：
乐居财经：三、四线城市与一二线城市相比，项目设计是否还存有很大差距？
汪伟大：确实，我们之前有很多项目是以城市为主，现在整个一二线城市都是开发为主的，他们本身的标准或者体系化非常强的，对整个商业体系开发有非常强的管控体系，它有比较强的管控做这个事情，不管是万达还是其他企业都是如此。在一二线城市做的相对比较简单，就是把专业事情做好就可以了。只要把商业地产设计专业做好就可以了，其他事情作为开发商来讲，通过综合性管理会把其他企业协调好，所以我们肯定是招商运营的，肯定会去匹配。
比如说，后续涉及到一些经营需求或者满足一些商业需求，我们做建筑物来讲是一个刚性的建筑，但是商业只是一个性能。在这个过程当中要满足今后发展趋势。但是在三线城市整个开发商完全不一样，如果按照好听的话是百花齐放，如果按照下沉角度讲是处于无所事事的状态。这就是为什么我们跟恒太举办这么一个会议，就是基于整个三线四线城市做的。大家所谓的进入蓝海状态，实际上不是一片清澈的蓝海，很多都是建筑蓝海。是因为我们的三线城市商业地产商开发主体对整个商业主体看得并不是很清楚。
第一，很多开发商是从住宅过来的，因为住宅开发落地跟商业是不一样的，整个产业链资源能力更加强大。
第二，我们原来有很多做当地零售企业在做商业地产，整个开发建设是完全不一样的。
第三，在中小城市核心还是在“城”，在开发阶段专业的人专业的团队很难组建，如果组建好了整个稳定性也不够。因为在三线城市是项目公司，项目做好就删除掉了。对于高端资产会考虑职业生涯，就会造成相对高端人才不容易下沉。今天的下沉一定是人才下沉。
第四，组建之后，应用成本很高。这样一个优秀人才引过来，本身的能力成本是很高的，反过来还要对人进行管理。如果这个东西没有持续开发的话，东西就不可以持续。为什么要来找我呢？因为是三类地产前产业链设计的母体系，把前期商业定位、招商事业进行了对接，在中间的开发阶段在技术层面上跟建筑设计、室内设计相结合，就把成本解决掉了。因为很多时间讲了，在中小城市的商业地产可能没找这个事件，每找那家做实验设计。如果一旦所谓的开发商不做的很难将他们协调好，而且如果没有看到能力的话，他招的所谓建筑师不是专业做地产专业设计的，很多做的东西满足不了后期的需求，就会处于一个非常大的矛盾。
实际上，我们把所有问题都解决掉了。这几年是这样一个固定体系，包括恒太、绿城都是这样的构建体系，这样的体系某种意义上只要这样一个开发商，你找到合适的地方我们都可以进行解决。所以，在市里面做所谓的设计不单单是设计本身，像设计的整个概念都可以扩展很大。
乐居财经：就您所感受到的，您觉得今年和去年相比行情有哪些变化？
汪伟大：今年总体来讲，不管是合作伙伴还是相关合作伙伴，某种意义上是一年比一年难了，这是一个大趋势。按照本身方向来讲，以后企业肯定往头部企业做，慢慢资源会积累起来，不会存在着百花齐放的，这是非常难的。对我们企业来讲，今年还是不错的，通过前几年的资源整合，架构重组，我们资源化都比较好一些。而我们接触的很多同行实际上并不是非常理想的。
第二，我们涉及到了地产本身。本身要靠本事吃饭的，像索罗斯讲的：潮水褪去，才知道谁在裸泳？大家都很清楚这就是考验公司的真正本事。有了真正的本事是可以跨越这一轮所谓的经济低潮期的。
乐居财经：现在还是洗牌的过程？
汪伟大：对的，今年有几百个开发商都是这样做起来的，都可以进行洗牌，都可以投入资源。一些中小机构也在洗牌，一定是往专业化、极端化、规模化方向发展。
乐居财经：最近宁波市相关部门监测了很多店，一半业绩是上升的，一半是下滑的，最近的经济形势整体略微下滑，商业设计会促进商场持续盈利吗？会扮演一种什么样的角色呢？
汪伟大：宁波给了人一种积极向上的状态，绝对不是靠一种类似于网红经济去做的，其实是一个很扎实的基础。第二，从商业人的角度看，这20年跨越了商业三个阶段，实际上在这三个阶段最核心的东西就是人认知的问题，是迭代的问题。当我们接触老一代的企业家，或者老一辈的商业都是基于以前的商品起到了委婉作用，而今天的互联网时代是完全不一样的，回到本身来讲都是流量为王。传统商业如何锁定最精准的消费群体，这是我们要做的事情，这是前提条件。
基于这个前提条件，如何提升消费者的消费意愿是需要我们去做的，很多都不是刚性设计的，很多都是伴随着柔性东西的，让你不一定是消费但愿意待在这里，我希望能够创造这样的场所精神。中国的商业场希望激活人对商业的一种消费，以及人对美好生活的一种追求，希望有这种手段来推动商业发展。
乐居财经：很好奇中小城市设计这块跟一二线城市有哪些区别？我们有没有比较经典的案例，或者一个成熟的商业模式去对应这个中小城市商业设计的市场呢？
汪伟大：这几年一直在探讨三个商业行为模式。一二线城市跟三四线城市是不一样的，这几年对三线城市通过设计有了基本的方法论，在三线城市里面做设计的话资源要强，必须是中国的综合能力，否则单一能力是做不起来的。三四线城市某种意义来讲是基于商业文明做的，商业城市里面整个是相同的，都是融合发展的，从初级商业到高级商业，阶段是无序的，好的观点是融合。必须要跟当地本土元素相融合，本土的商业场所是提供本地消费，是让你来了还要再来的地方。
乐居财经：想了解一下设计商业是什么类型的商业？您这边的设计是怎样去体现差异化？
汪伟大：这是我分享的一个课题，越简单涵盖的内容会越多，这是有六个字三个层面的意思。第一，设计本身。在三线城市设计包含内容会很多，不是简单的概念，在这个地方会做很多事情。
第二，商业本身。商业范围很广，包括商业体系开发本身和商业应用本身，还有两个结合在一起的东西，商业里面有一个跨界，要做商业跟产业相结合的东西，范围是非常广的。刚才讲了商业如何赋能商业，设计如何赋能设计，我们要看哪一个阶段来做事情。比如说开发阶段怎么设计支撑开发阶段等。
乐居财经：有些商业地产运营有一段时间了，但表现并不是特别出众，会考虑怎么介入？
汪伟大：您说的是存量物业的改造是吗？这个看到是确实比较多的，但是这个东西确实是比较棘手的问题，因为存量物业更多是在一二线城市，三四线城市是在增量，存量改造比增量成本要高，它涉及了整个规划，不单单是在技术层面的。所以在三四线城市是不太可能的，因为他们还在做增量，而不是做存量的，而且一二线城市能够去做的是一种小功率的东西，因为物业成本是很低，大家看到的一些文创园区什么的，是因为原有物业持有成本很低，其次是因为改造成本不高，因为对你本地效率不是很高的，所以会去改造的，那些只能满足小众的消费者，精细化程度是不够的。
乐居财经：就你来看，先前所做的设计跟目前潮流新的商业相比，这两年的变化是怎样的？
汪伟大：会完全不一样的，以前就是买买买，卖卖卖，现在是更多体现在生活场所，整个消费环境是不一样的，这是第一个。第二，我们刚才讲了核心东西在商品，以前拿到东西环境再LOW也没有关系，现在除了商品之外购物环境有很重要，这个设计要求不单单对你整个功能性要求高，对场景化、人性化要求都很高。比如说，像日本做的设计就很好，中国的设计还是根据社会发展来做不同的发展。
乐居财经：宁波公司有做这样类似的项目吗？
汪伟大：宁波现在做的不多，宁波成立了一个分公司，宁波是跟大的开发商在合作，没有确定说往哪一个方向发展。
乐居财经：您个人觉得宁波商业这块市场跟别的有什么区别？
汪伟大：宁波的基础层面是很好的，因为产业技术是很好的，这是宁波能够做商业的基础。第二，所谓的3.0版本的购物中心，实际上很多都是从宁波开始的。第三，某种意义上宁波积极开发层面比较大，我认为在七八年前没有外资企业，而宁波一定是有的，所以说我认为宁波的潜力是非常大的。
