北京大学国家发展研究院金融学教授、博士生导师徐远
乐居财经 吕秀伦 发自北京
秋的到来似乎并未带走夏的炎热，余热仍游走于北京的大街小巷。
在北京56号文创园内，一位身穿白色短袖衬衫，搭配黑色裤子，戴着一副眼镜，满满学者形象的男士走进访谈会议室，显得平易近人，同时在犀利的眼神中又透露出严肃、严谨。没错，他就是乐居财经特邀访谈对象北京大学国家发展研究院金融学教授、博士生导师徐远。
而就在几分钟前，他在隔壁礼堂内，作为中信读书会重磅大咖分享活动——徐远经济课堂，城市房产背后的经济逻辑•《城里的房子》主题分享会特邀嘉宾，在现场分享了如何搭建完整房产通识框架、看透房价涨跌逻辑等，现场更是座无虚席，观众热情高涨，更是给余热犹存的秋，带来了似火的感觉。
随后进行的是徐远的现场签售环节，观众更是排起了长龙，持续了一个小时有余，签售结束后他并未休息片刻，而是紧接着乐居财经的访谈。
当今，房子是重要的资产形式，也是财富保值增值的重要工具。调控、限购、学区、旅游地产、养老地产、海外地产等，买哪里的房子才能保值？什么城市的房地产值得投资？房产税对我们到底有怎样影响？中国房价的增速是否真的涨的过快？如何选房购房？徐远从经济学角度带来了他的答案。
中国房地产到底有没有泡沫？是否能拿1990年日本的房地产泡沫作为“前车之鉴”？对于刚需购房族心中普遍的疑问，徐远持否定态度，他以北京、纽约、东京房价举例说道，1990年，日本东京好点房屋均价大约是8万美元/平方米，当时美国纽约房屋均价每平米不到1万美元，1990年的东京房屋均价是当时纽约的8倍。
而2017年纽约平均房价为每平方米是2万美元多一点，北京的均价为每平米1万美元多一点，纽约房价是北京房价的2倍，以纽约房价为锚，东京房价是它的8倍，而北京房价是它的二分之一，简单换算可知，2017年的北京房价是1990年东京房价的十六分之一。因此，北京的房子虽然很 贵”，但是和1990年的日本还差很远，远远不在一个数量级上。
“‘贵’和‘有泡沫’是两个概念，‘贵’不一定就有泡沫。”对于中国房价是否有泡沫问题他指出，中国房价没有泡沫、没有透支。第一，1998年以来，我国房价的上涨，符合全球范围内房价上涨的一般规律，并不是特例；第二，我国房价还有很大的上涨潜力。综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等因素，我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国的水平；第三，目前调控房价，调控的并不是房价的水平，而是房价的增速。
在谈到目前社会有不少关于中国房价快速上涨原因的分析，例如货币超发、土地供应不足、投机炒作等。对此，徐远认为，这些观点有一定漏洞。首先货币超发导致房价上涨是一个伪命题，2015年——2017年，我国的货币供应量（M2）的增速大幅下降，降幅奖金40%，从13.2%下降到8.2，而此时房价却一路上涨，重要的是，中国货币超发也是没有数据支持的等。
另外，很多三四线城市土地供应是很充足的，但房价还是在上涨较快。他解释道，如果房价是“炒”起来的，就会有下降的时候，例如温州、的房价，都曾被炒的有点高，也都经历过很大回调。但大多数城市的房价基本上是持续上涨的，即使调控之下也很坚挺。
他认为，中国房价涨的快，还是跟经济、城市化有关。他强调，未来五年房价宏观走势以5%——6%稳定上涨为主，但也不排除个别城市因素。例如部分三四线城市因基础设施不足，单一的人才结构等，可能会面临一些瓶颈。
在当下关注热点房产税何时推出、多少税率方面，徐远表示，从大方向看，房产税是要推出的，但综合考虑因素房产税出台会比较慢、实际税率会比较低，是基于现实征税成本的考虑。值得注意的是，大城市供需弹性都小，若征房产税，最后落在租客身上的可能性要多一点。
判断一个城市的房产是否能保值增值，要看这个城市是否有发展潜力。他简洁说道，具体可从城市规模（可用GDP或人口总量衡量）、人口流入、人均收入、土地供应、儿童数量增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比八要素考虑。
“买房要遵循两原则，即先上车原则、稀缺原则。”他形象说道，中国经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节车厢，买房就相当于买票上车，不管是商务座，还是二等座，或者站票，一定要先买票上车，才能不被列车抛下。尤其买房自住，先保证能买一套，再去考虑大小、位置。
而对于稀缺原则，他解释说，房子的价值，不在于房子本身，而在于它周边的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等。他们带来的便利性，才是房价升值的根本。相较而言市中心的房子更有升值潜力，若实在因个人经济条件限制，也可买地铁沿线的房子，交通上的便利性可以部分替代这些稀缺资源。
此外，买房时如何付款更划算？徐远建议，尽量少付首付，多用贷款；不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量延长。这既能减轻你早期的支付压力，又能帮你对抗未来的通胀。再者，贷款时，尽量使用公积金，公积金贷款利率更低，可减少月供，如果不用，它就只能躺在账上，变成纸面财富。关于房产投资，他在《城里的房子：附佛呢个中国房产财富的逻辑》中有详细分析。
在提到海外投资房产问题时，他直言，普通家庭不要去国外投资买房。相较于国内同等量级的城市，国外的房子并不便宜，且投资的收益率并不高。很多国外城市一眼看上去比国内一线城市的房价便宜很多，但这这些大城市只有几十万人口，人口规模相当于国内的地级市。如若和国内地级市相比，这些城市的房子还是很贵的。
他举例说道，例如亚特兰大是美国的大城市，但人口只有50多万，房价每平米2万多元，对于一个拥有50万人口的城市，这个房价一点也不便宜。纽约洛杉矶这样大的城市，市区人口有好几百万，都市圈人口有一两千万，其房价约是北京、上海的两倍。最后，像纽约、东京等特大城市的房产，不但价格贵，持有成本也很高，投资收益率并不高，其名义上的房租收益率在4%左右，但扣除房产税、保险费、管理费等税费后，最后也就2%左右，这个数据和国内一线城市的差不多，但考虑国内房价增长快，其实投资价值还是国内城市房子大。
访谈最后，徐远表示，目前中国经济发展快速，中国城市化进程在加速推进，市场需求大，最好的投资机会在中国。
《城市里的房子》由北京大学国家发展研究院金融学教授、北京大学数字金融中心高级研究员、博士生导师、美国杜克大学经济学博士徐远所著，本书分为“房产配置，远近高低各不同”、“多维勾勒房市轮廓”、“对标国际发达城市，拨开中国房价迷雾”、“房价的经济学透视”、“短问快答，解开买房的共同疑惑”五篇内容，可以说主要涵盖了我们关于房子讨论的热门问题。有理论，有实战，有答疑，相信对于我们对房子这件事的理解和把握，会有比较好的帮助，帮助我们读懂房产的财富逻辑。
