目前，中国经济发展进入新周期，在未来增量市场向存量市场过度的过程中，商业地产的重要性正在逐步提升。
从资产配置的角度来说，在成熟市场模式中商业地产也是房地产相关行业的重要配置方向。过去十年，中国商业地产经历从初级化粗放到高级化精细发展阶段。当下，人工智能、大数据、移动支付等技术突飞猛进的发展，消费不断升级与消费主力军愈发个性化及自主化，又给这个领域带来更多机会与挑战。
未来，企业应该如何找准自己的赛道，在商业细分领域找到自己的定位并做深做强？近日，乐居采访到富力集团商业运营管理公司品牌战略负责人吴佩波先生。在一个小时的交流中，他侃侃而谈，就商业地产目前现状及趋势进行深度解读，同时还分享了他对商业战略定位与发展规划的新思路和新洞见。
敢于挑战 全新出发
“逻辑思维缜密、见识广博”是吴总给人的最直观感受，采访中，他的话语敏锐且条理清晰，身上无不透露着“理科生”特质。
吴总原本是一个每天与各种力学符号和公式推演打交道的纯“理科生”，在一次偶然机会下一头扎进商业领域，而且乐此不疲地一干就是二十年。在他从事的商业领域中，“用数字说话”和逻辑思考是他独特的标签，也是他独树一帜的见解和全面思考的根源。
见证过百货行业的黄金时代，也探索了新旧融合的文旅地产，十年前加入富力，则是吴总认为自己成长和收获最多的阶段。“富力集团很重视复合型人才的培养，会给你很特别的成长空间，可以参与酒店、创新租赁、传统商场、购物中心等很多内容，在其他企业是没法做到的。” 吴佩波如是说。
富力集团超甲级写字楼
2018年，对富力的商业人来说是特殊的一年，既是富力进军商场领域十年纪念，也是富力集团商业板块全新出发的重要节点——就在这一年，富力整合集团优势资源打造集团商业管理公司（简称“富力商业”）统筹管理集团旗下除酒店板块的自持物业，而作为全程见证和参与富力商业从无到有过程的吴总，也将开启在富力的另一段新征程。“这既是‘旧’瓶装‘新’酒，也是在这个时代展露新颜的时候。”
目前，富力商业格局规划十分丰富，领域涉及现代购物中心、城市综合体、复合型社区商业、物流园等，截至2019年年中，富力商业已在北京、广州、天津、太原、成都、重庆等核心城市拥有在营商场项目10个，在建及规划中的商场项目近20余个。
富力商业在营商场项目
今年上半年，富力持有型资产的运营与销售型收入形成两翼齐飞之势。数据显示，富力集团上半年营业额中，来自持有型资产运营收入为50.8亿元，同比继续增长6%。在吴佩波看来，这与富力强大的系统化基因和整体运作有关。系统化模式优势在于，可以微量叠加、长远布局，同时还能对抗政策变化风险和经济周期风险，特别适用于不动产经营这样的稳定收益行业。
对于未来，吴总也表现出十足信心。“富力的两位老板思维非常开放，如果我们有好建议、好想法，他们很愿意去探讨，然后也会把这些想法潜移默化放到富力商业的基因里。富力商业正在慢慢成长，会逐步出呈现一些显性效应。”
顶层设计的创新模式
在商业领域20多年不断学习与实践中，吴总形成了自己独到的见解。在他看来，底层架构和上层组织的设计，是决定商业模式成功与否两大基本关键因素。
吴总用他所参与构建的富力集团商业版块架构经验为例，分别说明如何进行组织架构创新和管理线程优化。
比如，在组织架构方面，富力商业在集团层面成立了市场上少有的战略和研发两大职能部门。战略部门除了做资本运作、资产管理、产业构建、组织设计、利润模型和金融创新等的战略思考和实践，也会从配合整个大集团战略角度去提前规划和实现更多资源的统筹。例如，配合地产在用地取得之前出具研判意见，确保自持的资产部分从一开始的内部规划和市场定位就在合理范围之内。而研发部门则重点关注市场变化，主要集中在新业态、新产能、新品牌、新政策等市场及行业的研究，用最贴近市场脉搏的方式指导具体工作。
“相对于一些暴利和快利行业，商业地产的经营最根本的规律就是‘慢慢来’和长期性，战略规划越提前，越能把资源配置得更好，这个‘慢’才会出奇效。” 吴佩波强调。
在管理线程优化上，富力商业设置总部、区域、项目三级架构，把决策重心和管理中心重点放在区域层面。吴总表示，这种结构的好处在于对区域管理的硬核化，具体表现在三个方面，第一是能为听见“炮火”的项目层面提供决策；第二是区域可以在数量优化上综合协调向总部提出需求；第三是总部也更能集中能按照区域需求，合理调配资源，力求满足前端需求。
实际上，在做商业地产战略或商业模式创新时，无论执行还是验证，都需要较长的周期。吴总告诉乐居记者，商业资产经营给予个人和企业的实操试错机会很难超过3次。与人的成长一样，商业资产经营也需要“谋定而后动，深思而熟虑，且日三省吾身”。
那如何在实践过程中减少出偏概率、降低试错成本？他认为可以通过横向学习别人的案例经验来验证，这其中可以是来自第三方专业机构的客观数据和市场调研，也可以是基于现代科技的大数据。
在商业运营这样长效和细致的行业，他认为，资产配置和资源配置也至关重要，其中，人力资源和时间成本更是重要的配置项，因为他们都具有不可逆性。
由于资产运营具有不可回溯性，因此对从业人员的素质和知识储备都有较高要求。吴总的经验是：要尽量看得多、看得远。“当你接触的人，行走的路，看过的书，见过的事越多的时候，在做很多事情的时，分析和预判会更接近真实。”
品牌力是制胜之道
就现阶段而言，国内商业市场不断增添“新成员”，同质化问题依旧存在，市场竞争日趋白热化。
吴佩波认为，在此环境下，除了做好最基础的“招、运、维”，还要懂得在适应市场变化和顾客不断变换的消费需求下，打造品牌力。“做市场的人一定不可以变成自以为是的自嗨，而要学会换位思考。这和为人处世是一样的，核心在于用他人的思维站在他人的角度，才能真正去理解受众。” 吴佩波如是说。
在他看来，品牌力提供给消费者的是信任，一方面它会减少消费者在决策过程中的时间和试错成本；另一方面，可以提高消费者的记忆响应和联想。他举例道，目前富力商业正与智慧数据尝试合作，基于大数据对消费者做更深的细分，对其需求做出极致细化的标签，从而构建一个系统化的“生态圈”，在这个生态圈里，消费者能享受到与众不同的待遇，在富力品牌及相关的矩阵系统里面获取更多的关注和消费引导。“这样做的目的是给消费者带来更多价值认同感，未来商业比拼的一定是围绕品牌建立起来的生态系统。” 吴佩波补充道。
实际上，在提升品牌力方面，目前很多商业体会借助热门“IP”来增加自己的品牌辨识度，“IP”商业化潮流也愈发汹涌。对此，吴佩波有着不同的见解，他认为，目前商业体和“IP”的联合更多是浮于表面，多为举办主题展览、布置美陈装置、开创快闪店等形式，较为单一且持续性偏弱。最好的解决方式是将自己的品牌打造成“IP”，且赋予它更多“温度”和“人性”，让市场上的热门“IP”围绕着自身品牌“IP”聚合，形成有独特定位和高识别度，不再是“独木难支”，而是“木秀于林”。
比如，未来富力商业可以考虑跟慈善公益机构联合，在商场里就能实现爱心传递，且能随时跟踪整个爱心项目的进程，让参与的消费者们从其他角度感受富力商业的“温度”。“假如富力商场与某个知名机构正合作开展干旱地区种植树木的公益活动，在整个活动中，消费者既能参与献爱心，未来还能通过视频图文等关注到树木种植的过程，这会让消费者更有参与感、活动更具持续性，也提高富力品牌在消费者心目中的排序优先级。”
市场剧烈变革，商业也不例外。谈及未来行业发展趋势，吴总认为最主要还是要关注科技发展所带来的变化，而这些变化主要体现在三方面，第一是科技的专业性，它会更快速帮助行业应对市场变化；第二是科技力量所带来的产品迭代，会成为巩固行业地位，甚至领先行业的重要手段；第三是科技会改善人的体验。
就目前来看，AI、5G等新技术逐渐成熟，吴总认为，这些技术都能够跟商业品牌和消费者串联的更紧密、简单、方便。“比如，消费者走到商场里，他要去做什么，AI能够帮助他更快去做决策、给出更好的建议、甚至帮他买到想要的东西。在整个消费环境里，所有逻辑性、合理性、时间性、效能性和带来的愉悦感，都将对消费者的体验感带来巨大的提升。” 吴佩波描绘了这样一个消费场景。
未来还有更多更新更快的变化会出现，商业地产的持续成长和不断演化是一定和可期的，只有认真做好系统化的长效布局，创建独有的品牌力，才能在纷繁复杂的商业实践中取得持续的关注和量变到质变的积累，从而获取一席之地和成功的可能。
