原标题：雅生活服务：高速成长的物业管理整合者 来源：金融研究中心
兴证国际证券10月29日发布对雅生活服务的研报，摘要如下：
首次覆盖给予“买入”评级：物业管理公司服务于中国体量200亿方且年增速5%-10%的商品房市场，开发商交付计划为物管公司业绩提供基础保障，依托品质拓展的第三方与收购项目、提供增值服务是物管公司的规模扩张长远逻辑。雅生活既具备雅居乐、绿地双品牌开发商背书保障，又是高速成长的物业管理整合者。基于公司已实现的收并购与关联开发商交付计划，增值服务亦保持成长的预期下，我们预计公司的2019-2021年的营业收入分别为54.4、93.1和150.8亿元人民币，分别同比增长61.0%、71.3%和62.0%，归母净利润分别为10.9、14.7和21.3亿元人民币，分别同比增长35.5%、35.3%和44.8%。首次覆盖给予“买入”评级，SOTP分部估值法目标价28港元，对应2019-2021年PE分别为29、20、14倍。
背靠两大地产巨头，保障规模增长：公司起家大湾区，依靠雅居乐开发项目覆盖大湾区多座城市，并与达成合作协议。公司过往在管面积集中在一二线郊区、卫星城大盘住宅，提供住宅、商办、公建等多业态物业管理服务。我们预计公司2019-2021年的并表在管面积分别达到2.2、5.1亿和6.0亿平米，其中来自关联公司雅居乐及绿地控股的物业的面积占比共为30.2%、16.5%和17.7%。
并购形成全国布局，未来整合为重：公司具有行业领先的外拓能力，包括收并购及第三方招投标。2018年，雅生活通过对南京紫竹物业的收购，新增在管面积2400万平方米。2019年初，雅生活收购了青岛华仁和哈尔滨景阳，分别贡献570万平方米及978万平方米在管面积。2019年9月，公司公布收购中民物业及新中民物业，将分别贡献2.59亿方及3600万方在管面积。通过收并购，雅生活迅速进入当地市场，弥补区域的业态资质空白，合作拓展第三方招投标项目，同时被收购公司均有利润承诺。
积极拓展增值业务，提升业绩弹性：公司提供物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务业务。背靠关联方，公司案场销售协助、营销验房服务均呈现快速增长趋势，社区增值服务也在快速交付的基础上不断开拓。
