搜索实探红山6979：究竟是低配版欢乐海岸，还是龙华商业新标杆？ · 1小时前龙华红山的破冰之争。零售老板内参专栏作者：
近几年，随着深圳发展重心向北拓展，作为2018年区域GDP增速最快的龙华区，凭借商业的贡献，地区生产总值突破2400亿元大关。
更有着大型科技企业的入驻，大量高素质人才的涌入，以及交通生活配套的完善，龙华的商业价值大幅提升，吸引了众多知名开发商涌入。
其中，由华侨城与招商蛇口共同打造的红山6979，因为占据龙华商业中心，凭借强大开发实力，被誉为“城市风尚生活引领者”。
红山6979，整个项目从一期开始就因大宗收购而备受瞩目，今年年底就将正式运营的它，目前是什么样的状态呢？
最近，独角Mall团队实探红山6979，呈现其真实的状态。
双地铁直达，成熟地段，开放式购物街区设计区位和交通（30分）：27分
红山6979，可以说是很多深圳人印象深刻的项目。
毕竟它在2018年年初就刷爆了深圳人的朋友圈——一开盘，168套办公产品全部被打包出售了！
交通：红山6979，坐落于龙华区深圳北站商务中心区，紧邻北站高铁门户，同时与地铁（4号线、6号线）红山站A、D出口接轨。
地铁沿线商铺拥有客入口的优势，具有较强的昭示性。
目前主体建造以及外墙安装已经完成，项目连廊接驳处正在搭建，未来顾客可以通过连廊，通行整个商业街区。
消费客群：红山6979附近拥有庞大的消费力，周边汇聚了大量成熟社区：水榭春天，金亨利都荟首府，汇龙湾花园，华业玫瑰四季，绿景1866，金地梅陇镇，四季春城，合正中央原著，中航天逸等。
成熟社区的入住率高，大多数居民都有稳定的收入，消费能力强。
区位：红山6979项目地处红山商业文化片区，与深圳北站仅一站之隔，未来将有大量企业环绕深圳北，精英群集，拥有稳定消费力。
设计特点：项目从设计上打破传统购物中心封闭式的空间结构，33座独栋商业体，将艺术、创意商业和开放式的空间完美地融为一体，打造全开放式、低密度的购物街区。
这点是延续了华侨城打造的南山欢乐海岸的设计风格。
小mall看到，独栋商业街目前主体建筑架构与玻璃幕墙已完成搭建。
项目效果图（上）与现状（下）对比。
招商得分（30分）：20分
根据家在的网友爆料，原定于2019年1月开业的项目，因为招商和施工进度问题，推迟到2019年年底。
小Mall了解到，目前项目招商已经满80%，所以显得底气十足。
根据项目官方微信，对外宣传的主力品牌是开心麻花自主经营的华南首店，盒马鲜生，和CGV影城；另外强势品牌如华为，oppo，星巴克，麦当劳……
小mall认为，这样的招商情况，在深圳只能算是一个及格商场的标配，算不得亮眼。
招商情况如此，明显是落后于南山欢乐海岸不少，要想在年底开业之后闯出一条路子，应该难度比较高。
网友的评论中，也有不少人表示项目招商比较low。
也有人认为，虽然从团队和设计上承接的是欢乐海岸的风格，但却是低配版欢乐海岸，与海岸城根本没有可比性。
运营得分（20分）：10分
商场招商不占优势的话，通过后期运营调整，也有可能翻身。但这个项目的难处就是，虽然开发商是招商和华侨城两大巨头，但却是投资公司在运作。
据网友爆料，打包红山项目的投资公司是这家叫做上海诚毅投资管理有限公司，同时还爆料，这家公司还打包了上塘ATmall。
上塘ATmall现在做的怎样，很多人心里都清楚了吧！当年天价买铺，如今冷冷清清，被深圳财经频道报道过。
投资公司只负责卖铺，并不负责商业运营，小mall认为项目的未来是很值得担忧的，不同管理者各自为政，整个一片的商业水平很难保证。
一团散沙，如何聚力？
可以看到，在深圳做的好的商业，万象城，壹方城，都是集团在统一运营，才方便根据市场变化做出有利调整。
小mall一直认为，散卖的商铺存在一定风险，尤其是投资公司拿走后再散卖的那种，首先价格会往上提，未来能否形成合理的商业格局也难以预估。
我们知道的，和平里、玖龙荟、ATmall等都存在散卖的商铺。和平里是投资公司打包买入后再散售，所以活跃度不高；ATMall也是如此，很多档口处于空置状态。
散卖商铺在经营手段、号召力上都有一定的不足，如果规划不好，很容易被旁边的整体商业带走客流量。
小mall提醒一些投资客朋友，购买这类散铺请小心再小心。
由于欢乐海岸本身很有特色，小mall对项目原本充满期待，以为招商+华侨城合体＞鸿荣源，但是现在看来，甚至招商+华侨城＜华侨城。
周边区域商业集中，项目竞争压力较大区域竞争力（20分）：15分
龙华的mall很多，扎堆开，一个地铁站出来就有多个商业，甚至周边楼盘也有自己的社区商业，竞争很激烈。
红山6979周边，有已经营业的九方购物中心和正在建设的龙光玖钻商业配套。
九方购物中心占据中低端消费客群和亲子家庭；而龙光玖钻将近10万平的商业，承接客流量大，本身业主也多；红山6979能否在区域内杀出一条路，个人认为非常有难度。
尤其是最近，龙华壹城中心又有新开的商业，有宝安壹方城珠玉在前，鸿荣源的商业比其他开发商更能给与市场信心，很容易会把一部分投资客吸引过去。
红山6979要想吸引上塘、壹城中心的人来很难。如果吸引不了，仅靠红山片区的人口，客流量又不足以支撑这3家mall。
片区就这么些人，与项目一街之隔的鹏润达服贸广场，因为九方的营业，现在已经变得较冷清。
项目周边环绕着的深圳市图书馆调剂书库、深圳美术馆新馆、文化演艺馆、现代展览馆，这四大馆或许能给红山6979增加一些竞争砝码。
毕竟，这是红山6979与其他商业相比，独有的配套。
总评分（100分）：72分
最后，项目优势缺点总结：
优势：
1.典型的地铁项目，双地铁线路通过，引流效果好，同时区域居住人口多，线路承载客流量大。
2.项目整体上是以文化艺术休闲为主，体验式商业体，这在区域内比较少见，有一定的新鲜感，与其他商业能打出差异化。
3.周边四大文体场馆环抱，这是其他商业所缺乏的。
缺点：
1.其他项目具备一样的交通优势，显得项目交通优势并不突出。
2.招商太普通，缺乏强有力的主力品牌入驻。
3.缺乏统一运营，后期发展充满不确定性。
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