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【孟博士海外投资】海外投资必看，曼谷三十年房地产发展史:曼谷的地价随着泰国经济崛起已经上涨了10倍，曼谷公寓价格在过去三十年里涨幅也达到了1000%。
在过去30年里，全球主要城市的发展都经历了惊人的巨变，从1988年到2018年，曼谷经历了翻天覆地的变化。除了投资海外的渠道越来越多，海外投资的种类也越来越多，房产、基金、国债、保险等等，当然，众多的投资种类中，还是房产投资对中国的投资客来说最为熟悉，也最容易接受。海外房产项目正成为未来的主要投资方向。相对于国内的物业资产配置，海外资产正在显示出投资、环境和教育等多方面的配套优势。提前购买资产，既能保证投资回报，又能够解决环境改善、教育资源的获取等配套问题。中国的金融市场多数产品没有对外联通，这直接限制了国内日益增长的高净值人群分享世界经济成长的大好机会。家庭金融资产可分为三大类：一是低风险、低收益的现金和银行存款；二是高风险和高收益的证券类资产，主要是股票和债券；三是中等收益和风险的养老保险类资产。
说到城市的变化，最感官的还是地价与房价的变化。
曼谷的地价随着泰国经济崛起已经上涨了10倍，曼谷公寓价格在过去三十年里涨幅也达到了1000%。据相关数据显示，中国富人是美国近年来投资移民的主力军。在2013年美国颁发的投资移民签证中，中国人占了四分之三以上，也就是说，每4位成功拿到美国投资移民签证的人当中，就有3位是中国公民。对于有些富人来说，他们大部分在国外也就是游转一圈，拿到身份或绿卡后，依然大部分选择回国，这也是目前一些国外政府对华人投资移民不满的原因。移走了身份和财富，移不走的是生意。“国内好赚钱。国外是去生活，说起投资赚大钱并不容易。”中国的投资者有点犯迷糊。一方面，人民币不断在贬值，让投资者很有换美元的冲动。另一方面，环顾世界，却发现中国经济独好。以其拥欧抱美选股挑债劳劳碌碌寻寻觅觅，不如北上广深一套房子简简单单只涨不跌。
从1988年到1996年，在亚洲四小虎崛起时期，曼谷地价已经遭遇了大幅上涨，但在1997年金融危机爆发后便急转直下。未来十五到二十年，中国家庭财富也会和一个因素高度正相关，就是海外资产的比例。就好比李嘉诚，清空中国大陆的资产，然后转移到欧洲，这就是所谓的资产换手。其实过去十五到二十年的时间，中国绝大多数家庭财富的累积，只和一个因素有关，就是房地产。越早投资，投资越多，家庭财富累积越快。中国房地产市场现在基本已经走到了后期阶段，除了北上广深四个城市，其他的绝大多数城市都处在资产换手阶段。对于人生的规划，你无法确保每一个重大选择是正确的（人生不能重来），但你一定要做到规避重大风险。这些风险基本都是不以个人意志为转移的，例如战争、环境、社会人文等等。全球平均来看，在全部家庭金融资产中现金和银行存款占比27%，证券类资产占比41%，养老保险类资产占比30%，其他资产2%。随着收入水平提高，家庭金融资产中的现金和银行存款资产的占比会下降，养老保险类资产占比会提高。
21世纪初，价格恢复增长，过去两年，中央商务区(CBD)黄金地段的价格迅速上涨。领英教育孟博士告诉大家中国人在英国买房需要注意什么？海外人士在英国买房只能买新房，这是英国政府规定的，并且开发商也只能把50%的新房外销。这就会造成一定的紧张状况，比如你在一家经纪公司看中的哪套房子，等经纪公司去问，说不定就已经被别人预定了。海外人士在英国买房只能买新房，这是英国政府规定的，并且开发商也只能把50%的新房外销。这就会造成一定的紧张状况，比如你在一家经纪公司看中的哪套房子，等经纪公司去问，说不定就已经被别人预定了。第三重投资便是生活与教育投资。大部分移民者不仅是为了投资而移民，还有很多是为了未来的生活规划，比如孩子的教育、老人的养老以及自己生活的舒适与便捷程度等等。
在1988年，曼谷写字楼的体量不到100万平方米，而到了2018年，达到了878万平方米；未来会继续增加海外金融配置。而对那些已经在海外有过金融投资的人进行访谈，可以发现，80%的人把“资产配置、分散风险”作为自己海外金融投资的首要目的；其次是财富的“保值、增值”，还有3成的人把“为将来养老考虑”作为海外金融投资的目的。随着贸易的发展，新的一些情况又发生了，有这么几个情况：我们的贸易迫切要升级。过去我们加工贸易，它对经济增长的作用逐步削弱。劳动密集型的加工贸易，技术含量比较低，随着中国劳动力成本逐步提升以后，依靠成本驱动型的贸易越来越缺少竞争力。近年来，海外投资热潮如火如荼，深受高资产人士的追捧。无论是从改善生活环境、提高生活品质、子女教育和未来职业发展、扩展事业平台、享受优越福利待遇等，塞浦路斯都是一个值得投资移民的目的国。
1988年的公寓数量是3112个单位，2018年，这一数量则达到了近70万个单位；因为是海外置业，所以很多人关心这两个问题，也是最重要的两个问题。第一，现在这个时候买海产房产，价格是高还是不高，是不是一个合适的时点？第二，现在都是谁在买海外房产？跟十年前是一拨人吗？我们先来聊聊目前国人海外置业群体的新特征以及目前海外置业的原因和动机是什么。目前海外置业人群从高净值人士财富链的角度呈现了明显的下行趋势，同时也变得更加理智。也就是说如果十年前海外置业人士都是那些非富即贵、动辄在海外买的都是数亿的地标性建筑的话，那么十年以后现在的海外置业人群变得更加贴近普通大众，更多的是高净值人士或者是比较好的中产阶级收入的人士。他们不再是购买地标性建筑，而是根据自己的需求有的放矢、量入为出的来合理地选择海外的资产。比如，我国如若能完善股票发行和退市制度，完善对中小投资者的保护，完善公司治理结构，境内投资股票的收益不至于如此不济。
商铺的数据，从1988年的不到100万平方米升到了2018年的780万平方米。本次研究的数据来源于全球风险金融数据与分析机构CB Insights。2018年6月，全球最大的货币市场基金管理者蚂蚁金服宣布完成了一笔创纪录的140亿美元融资，占中国金融科技投资总额的一半以上。在融资金额上仅次于蚂蚁金服的是度小满金融，其于2018年4月从百度拆分实现独立运营，在两轮融资中总计募得43亿美元。中国市场的另一笔巨额融资交易来自于财富管理平台陆金所，据报道该平台在推迟了在香港首次公开募股（IPO）计划后，于2018年12月完成了13亿美元的融资。全球平均来看，在全部家庭金融资产中现金和银行存款占比27%，证券类资产占比41%，养老保险类资产占比30%，其他资产2%。随着收入水平提高，家庭金融资产中的现金和银行存款资产的占比会下降，养老保险类资产占比会提高。
过去的三十年分三个阶段来谈下，曼谷在过去30年的城市发展以及房价变化。作为参考的一个参数市场风向标，为曼谷的高端公寓市场。领英教育孟博士：澳大利亚精英移民政策介绍澳大利亚132移民属于精英类的移民，完全可以一步到位，直接成为当地公民。现在选择这项移民方式的人群基本上是土豪级别的人物。这是所有移民澳大利亚中最为花钱的一项，但是也是最为快速的一项。澳大利亚132移民的要求有很多，而且在澳大利亚的每个州都有不同的规定，这一类的移民要求是相当高的，能够符合这些条件，都算是精英中的精英。澳大利亚是个非常不错的移民国家，澳大利亚地理环境优美、气候温和，拥有独特的自然风光和完善的教育体制，福利丰厚。高净值人士就算是再喜欢民宅，买了三套、五套也就差不多了，有很多体量的资金需要投放的话，它迟早一定会转到商业地产的项目上来的。
曼谷公寓的在这三个不同时间的设计情况。
1.第一个阶段［1988-1998］
在这最初的10年间，高端公寓的设计比较简单，交房也是以毛坯的形式；目前随着很多年轻人意识的改变，在海外投资也越来越变成了一种生活方式的选择。比如有些人可能觉得北京、上海这种一线城市核心地段的房产动辄千万，自己买房子遥遥无期。那手边攒了几百万，与其慢慢的被通货膨胀消失掉，还不如在海外买一套房子，既能享受投资回报，又能享受生活方式的改善和提升。同时的话，也许过了几年之后，房价攀升、人民币汇率的变动，再加上收的几年的租金，整体来讲的话，可以对海外投资能够得到比较好的回报，到那时候再把那个钱拿回国内来进行置业也是一个不错的选择。所以目前来看，在海外置业除了移民、生活、教育、投资这种目的之外，也越来越多的变成了一种生活方式的选择。进行海外投资前，国内投资者应该明确的一个重要事实是：境内和境外的资本市场有很大不同，也因此导致国内外投资者的风险偏好存在差异 。
Somkid Garden是曼谷的第一个奢华公寓，于1991年建成，当时的单价是45000泰铢，到了1997年曼谷的奢华公寓达到了65000泰铢的水平。面临的贸易冲突（反倾销和贸易摩擦）。从1990年代开始，这种冲突已经开始了，进入到21世纪以后，贸易争端更频繁，到2015年末，中国已经连续21年全球遭受反倾销调查最多，连续10年遭受反补贴调查最多。所以这个矛盾非常大。为什么很多国家都纷纷要重建实体经济，包括美国都要运用各种政策要求他们迁回美国。这种顺差带来的冲突越来越尖锐，越来越不可承受，这个调整是必然的，所以必须要研究怎么解决这两个顺差。国际上一般会通过一些投资的逆差来弥补一些贸易的顺差。从国人海外置业的预算角度来讲，如果是初次置业者和初级置业者的话，一般来讲他的预算是不超过50万美金的；
但是这一阶段，由于市场对于奢华公寓的接受程度低，最终因为体量过小而导致了一个非常低的入住率。1997年的经济危机使得随后的5年的整个房产市场一直低迷。这个时期曼谷的均价在2万-2.5万泰铢每平米。泰国房价在此期间仍旧能保持原本价格，主要是因为当时的泰国政府利用 禁止赎回 的财政的手段来防止房价下跌。子女教育是海外投资的最主要目的，中国因子女教育而进行海外投资的高净值人数高达50%。即使是不举家移民，更多的中国富裕家庭更愿意让孩子出国留学。近几年来，出国留学还出现了低龄化的趋势，很多家长开始考虑让孩子从高中开始就到海外留学。还有一种移民是为了让孩子曲线进入国内名校。“客户不是为了移民，而是为了让自己的孩子上清华、北大。”徐天明说，目前，移民加蓬和帕劳的费用，一般在15万到20万元人民币左右，“孩子在国内继续读书，大都能上复旦、清华、北大，因为中国大学都有吸引留学生的国际部，对外国人的要求总是低得多。从国人海外置业的预算角度来讲，如果是初次置业者和初级置业者的话，一般来讲他的预算是不超过50万美金的；
2.第二个阶段［1999-2008］
这时候的曼谷提前进入了城市建设发展阶段，一个又一个的商圈开始形成，1999年第一条BTS轻轨运营到2004年第一条MRT地铁运营，都给曼谷带来了巨大的活力。对于投资的人来说，澳大利亚更是事业的开创地，移民澳大利亚还可以免签100多个国家。那么澳大利亚移民的政策有哪些呢?这是很多出国人士比较感兴趣的问题：澳大利亚精英移民政策介绍澳大利亚132移民属于精英类的移民，完全可以一步到位，直接成为当地公民。现在选择这项移民方式的人群基本上是土豪级别的人物。这是所有移民澳大利亚中最为花钱的一项，但是也是最为快速的一项。澳大利亚132移民的要求有很多，而且在澳大利亚的每个州都有不同的规定，这一类的移民要求是相当高的，能够符合这些条件，都算是精英中的精英。基本来讲200万美金算是一个坎，比较有效的划分了商业地产和民宅这两个不同的市场范围的界限，也比较有效的划分超高净值人士和高级人士投资金额的数值。
特别是市中心地区的交通路线，人流量日均120万，继而使得周边的土地价格大幅度增长。正是因为这些公共路线的改变，随之也改变了人们出行方式与生活、娱乐方式。经过98年金融危机之后的千禧年，经济复苏提升了市场的信心，银行持续向开发商和客户提供贷款支持，这10年，设计理念向绿色，时尚发展，交房也是以标准精装修来交付；从海外置业的目的和动机来讲，随着中国进一步融入世界以及中国的海外置业者的财富进一步积累变得更加多元化，国人海外置业的起点是伴随着移民等刚性需求而产生的。一开始投资的区域范围也比较限定于国人比较多的聚集区，比如说美国东西海岸、加拿大的温哥华或者多伦多等等。慢慢随着中国越来越融入国际化和越来越多的中国人走出国门，慢慢的和教育连了起来。比如说有的家长意识到孩子在国外读中学、读大学，与其花钱让他住宿舍，还不如索性买一个房子。第一，是由于中国人有买房子的传统；第二，确实是放了几年之后，可以保值增值，同时还省了孩子交付的宿舍费用，何乐而不为呢。目前国内部分理财产品（比如银行理财）仍有保本型固收产品在售，但随着资产新规的落实，最晚至2020年底，国内将无保本型产品。
高端公寓的价格由2002年的60000泰铢的均价，暴涨到2007年的15万泰铢的均价，2007年最具代表的公寓，The Sukhothai Residences的均价达到了惊人的23.5万泰铢每平米。朗里奇镇是“世界羊毛首府”、世界上最好诺羊毛和优质牛羊肉的原产地，加上这极具特色的各种文旅项目，颇受游客和当地业界的好评，曾荣获"昆士兰旅游之文化旅游金奖"等多个大奖。集休闲度假、住宿、零售、餐饮、会议设施、两个运行着的畜牧站点为一体，极具发展潜力。欢迎联系我们了解更多详情。领英教育孟博士终于明白海外投资者为啥源源不断地涌入非洲电力市场了！现有有一个优质投资机会——太阳能发电，利用绿色能源创造美好生活、中国对“一带一路”沿线国家投资规模将持续较快增长，合作领域将日益向多元化发展。那这种约定对于投资性的业主来说可能会有一定的限制，而且它毕竟是国人比较熟悉的这种公寓建筑，所以有些时候国人到海外就会觉得我在国内住公寓，到海外还要住吗？
3.第三个阶段［2009-2018］
这个阶段的泰国曼谷所有的城市重点区域已近有了一个很明显的雏形，例如素坤逸区、阿索克（BTS Asok站）、RAMA9、Sathon区等。对于人生的规划，你无法确保每一个重大选择是正确的（人生不能重来），但你一定要做到规避重大风险。这些风险基本都是不以个人意志为转移的，例如战争、环境、社会人文等等。这几年，大量的财富顶尖阶层通过移民、绿卡、海外购置地产等方式在战略上规避风险，使得风险万一发生时能够全身而退；而对于中产阶级，做到这一点并不是太容易，因为毕竟被孩子、房子、工作等一大推事情绑在了国内；但是起码，配置海外资产可以在战略上给中产留下一条退路，不至于在巨大风险发生时一无所有，任凭摆布。最稀缺的是养老保险类资产，只有10.5%，过去十年这个比例没有像国际经验显示的那样随着收入水平增长而增长。
由于市中心的可使用的土地面积越来越少，导致土地价格上涨。又因为土地价格占房产开发成本比例较高，使得越来越多的开发商建造更高的楼层。在这10年中，曼谷的豪华公寓设计已经达到了世界水平，新的建筑材料和高科技的使用，一个又一个地标建筑的出现，我们也可以直观的感受到曼谷城市面貌的日新月异。开户选择首先是选券商，笔者认为选择券商是最重要的一步，很多朋友的第一印象是选择天天在中国互联网上打广告的美国券商，以及美国新兴的“互联网券商”。笔者认为选择中资券商在香港的子公司是最有利的选择。随手举几个例子比如招商证券旗下的招商香港，南华期货旗下的横华国际，华泰证券旗下的“华泰金融控股香港”，实际上，只要是在国内排名前10甚至前20名的证券公司或者期货公司，都在香港有一个子公司，香港是混业经营同时是全球市场，只要有一个子公司，就可以代理买卖港股，美股，其他国家股票，以及布伦特石油期货，外盘期货等各种主流品种。中国家庭也不至于在股票资产上的配资比例如此之低。毕竟不是中国没有能赚钱的企业，而是那些好企业因为国内股市不够成熟而去了海外上市，致使中国家庭无法分享这些好企业的增长红利。
2008年，全球经济危机爆发，泰国也受到了影响。直到2010年之后才开始了一段非常平稳的上升期，高端公寓也从2010年的13万泰铢每平方的均价飙升到2018年的28万泰铢每平方的水平，并且仍在平稳上涨。虽然近年来，非洲的电力发展速度加快，根据国际能源署2017年11月发布的《能源获取展望2017》，自2012年以来，非洲电气化的速度相对于2000年至2012年期间增长了近三倍，其中，东非尤其取得了重大进展。即便如此，非洲的缺电状况依然严重，目前撒哈拉以南非洲仍有5.9亿人——约占57％的人口——无电可用，成为世界上缺电人口最多的区域。电气化的努力往往难以跟上人口增长的步伐。除电力、交通、石油石化、建筑建设等传统领域外，在租赁和商务服务业金融业、批发和零售业、信息传输、软件信息技术服务等领域的投资规模也将持续增加。我们坚信国人在尝试了买了几套residential prop***y之后，一定会慢慢的把兴趣和着重点放在商业地产上，尤其是那些高净值人士。受住房可负担性降低、中期选举结果充满变数和利率上调等因素的影响，部分购房者决定推迟置业决策。
这一阶段的发展主要是得益于，覆盖逐渐全面的轨道交通系统，城市的现代化发展程度，人们对长期投资房产市场的信心以及大量海外买家的出现。这些条件也都是凤毛麟角，现在在南澳办理这一类移民的人群比较多，但是这些要求都越来越高。对于精英人才，这些也都不算是太难的事情。其实在完成投资之后，投资人就可以直接到澳大利亚开公司或者进行其他的投资项目，所以对于一些商业性的移民来说，这种方式是最快速的。一般的移民澳大利亚流程下来，一年半载也是要的，但是澳大利亚132移民就想对节省时间一些。如果你有条件的话，并且急于在澳大利亚立足，那么这种方式就是最为合适的。顺应全球潮流，中国打破刚兑势在必行很多中国投资者在购买理财产品时，都会脱口而出问道：“这个产品保本么？”事实上，“刚兑”或者“保本”，在全球资本市场来说，是一个“中国特色”浓厚的术语。
2014年的楼王，是以30万泰铢每平米的Nimit Langsuan夺得。2016年由Sansiri开发的98 Wireless，以50万泰铢每平方的的价格刷新了市场记录。中国的金融科技生态十分活跃，相关的投资交易数量增长超一倍，从2017年的154笔增至2018年的348笔，与美国市场的1,100余笔交易相比，仍有巨大的增长空间。同时，英国、新加坡和日本的金融科技投资活跃度也大幅提升，交易数量分别增长24%、16%和近200%。“一带一路”倡议为中澳合作带来广阔前景，而且澳大利利亚投资市场稳定，对投资者非常具有吸引力。中国在技术创新和研发方面正扮演着世界领先的角色。他表示，中国正在成为一个创新者的国家，相信未来中国在创新发展方面必有很大进展。顺应全球潮流，中国打破刚兑势在必行很多中国投资者在购买理财产品时，都会脱口而出问道：“这个产品保本么？”事实上，“刚兑”或者“保本”，在全球资本市场来说，是一个“中国特色”浓厚的术语。
